Mis à jour juillet 2026

SCI Châtenay-Malabry (92) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Châtenay-Malabry ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Châtenay-Malabry dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 315 240 euros, le résultat net annuel est d'environ 5 153 euros en IR contre 9 760 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Châtenay-Malabry ?

La création d'une SCI à Châtenay-Malabry coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Châtenay-Malabry ?

Investir via une SCI à Châtenay-Malabry offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 5 381 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels à Châtenay-Malabry. Simulation fiscale et rentabilité locative.

Combien rapporte une SCI à Châtenay-Malabry en 2026 ?

5 153 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

1 076 €

de loyer mensuel estimé, bien à 315 240 €

3 152 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Châtenay-Malabry (92)

5 381 €

Prix moyen / m²

5 372 €

Prix appart. / m²

1 076 €

Loyer estimé / mois

35 825

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Châtenay-Malabry

Bien retenu : 60 m² valorisés 315 240 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 315 240 €

Loyer mensuel estimé 1 076 € / mois

Revenu locatif annuel 12 912 €

Taxe foncière (~1% valeur) 3 152 €

Résultat avant impôt 9 760 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 9 760 €

Impôt (TMI 30%) -2 928 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 679 €

Résultat net SCI IR 5 153 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 9 760 €

Amortissement du bien (30 ans) -10 508 €

Résultat imposable à l'IS 0 €

IS (15%) -0 €

Résultat net SCI IS 9 760 € / an

* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).

Frais de création d'une SCI à Châtenay-Malabry

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Changez le prix, le loyer et votre tranche d'imposition pour voir basculer l'arbitrage IR/IS

Simuler ma SCI

Créer une SCI à Châtenay-Malabry : ce qu'il faut savoir

La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.

Châtenay-Malabry (92), en région Île-de-France, compte environ 35 825 habitants. Au prix appartement de 5 372 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 315 240 euros.

L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.

Avec un prix médian de 5 254 euros/m² (-12 % sur un an) et 418 transactions annuelles, une SCI à Châtenay-Malabry se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Châtenay-Malabry est proche de 5 départements : Paris, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Yvelines, Val-d'Oise. Avec un prix médian de 5 254 euros/m² (418 transactions par an), comparez le marché à Châtenay-Malabry avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Paris Seine-Saint-Denis Val-de-Marne Yvelines Val-d'Oise

Questions fréquentes — SCI Châtenay-Malabry

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Châtenay-Malabry ?

L'IR convient à qui veut encaisser les loyers tout de suite, au prix d'une imposition à la tranche marginale majorée de 17,2 %. L'IS convient à qui capitalise dans la société : l'amortissement sur trente ans réduit fortement le résultat, 9 760 euros contre 5 153 euros ici, mais l'option est irrévocable.

Combien coûte la création d'une SCI à Châtenay-Malabry ?

Le budget de création tient en trois lignes : statuts, annonce légale, greffe, soit 1 500 à 2 500 euros au total. À cela s'ajoutent, chaque année, une comptabilité obligatoire à l'IS et une assemblée générale à tenir, coûts récurrents souvent oubliés au moment du choix.

Quelle rentabilité locative attendre à Châtenay-Malabry via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 5 254 €/m² (soit 315 240 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 1 076 euros/mois, soit 12 912 euros/an. Après taxe foncière (3 152 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 5 153 euros/an en SCI IR ou 9 760 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Châtenay-Malabry ?

Le principal avantage est patrimonial, pas fiscal : on donne des parts, pas des murs, ce qui permet de fractionner la transmission dans le temps et de bénéficier d'une décote de 10 à 15 %. S'y ajoutent la sortie de l'indivision et le choix du régime d'imposition.

Analyse locale

Contexte local : Châtenay-Malabry en bref

Avec 35 825 habitants, Châtenay-Malabry est la 93e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 268e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 5 628 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Hauts-de-Seine (chef-lieu : Nanterre), Châtenay-Malabry évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Châtenay-Malabry

Le prix de vente médian à Châtenay-Malabry est de 5 254 €/m², pour une moyenne constatée de 5 381 €/m². Ce niveau place Châtenay-Malabry au 150e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 115 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 115 %), et 21 % moins cher que celle de son département (6 641 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Val-d'Oise (3 538 €/m²) et le plus onéreux Paris (9 683 €/m²).

Le marché local enregistre 418 transactions par an, soit 12 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Avec 418 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 5 254 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 38 m² (l'équivalent d'un T2), 100 000 € à environ 19 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 367 780 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 38 m² à Châtenay-Malabry contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier à Châtenay-Malabry en 2026

La ville de Châtenay-Malabry affiche un prix de vente médian de 5 254 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 381 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 35 825 habitants, la ville présente une densité de 5 628 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 418 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 21 % moins cher que la médiane du département (Hauts-de-Seine), et 115 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Châtenay-Malabry

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 372 €/m² contre 5 515 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 315 240 €, soit une mensualité de 1 528 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 366 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 525 400 €, avec une mensualité de 2 547 € (salaire requis : 7 277 € net/mois).

Les prix à Châtenay-Malabry sont 115 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Seine-Saint-Denis affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Châtenay-Malabry	5 254 €	en baisse	35 825
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929

Département

Voir les résultats pour Hauts-de-Seine (92) 1 654 712 hab.

6 641 €/m²

Explorer

Autres villes de la région

Boulogne-Billancourt 119 019 hab.

8 251 €/m²

Nanterre 97 783 hab.

5 449 €/m²

Asnières-sur-Seine 93 941 hab.

6 406 €/m²

Colombes 91 053 hab.

5 517 €/m²

Courbevoie 82 902 hab.

6 711 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Châtenay-Malabry

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (5 254 €) est inférieur au prix moyen (5 381 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

Calculateurs liés

Simulateur SCI

Calcul personnalisé IR vs IS

Crédit immobilier Châtenay-Malabry

Simulez votre financement

Frais de notaire Châtenay-Malabry

Calcul détaillé pour ce département

Taxe foncière Châtenay-Malabry

Estimez votre taxe foncière