Mis à jour juillet 2026

SCI Vanves (92) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Vanves ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Vanves dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 398 100 euros, le résultat net annuel est d'environ 6 958 euros en IR contre 13 179 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Vanves ?

La création d'une SCI à Vanves coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Vanves ?

Investir via une SCI à Vanves offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 7 148 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI à Vanves en 2026 ?

6 958 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

1 430 €

de loyer mensuel estimé, bien à 398 100 €

3 981 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Vanves (92)

7 148 €

Prix moyen / m²

7 040 €

Prix appart. / m²

1 430 €

Loyer estimé / mois

28 622

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Vanves

Base de calcul : un 60 m² à 7 040 euros/m², soit 398 100 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 398 100 €

Loyer mensuel estimé 1 430 € / mois

Revenu locatif annuel 17 160 €

Taxe foncière (~1% valeur) 3 981 €

Résultat avant impôt 13 179 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 13 179 €

Impôt (TMI 30%) -3 954 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -2 267 €

Résultat net SCI IR 6 958 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 13 179 €

Amortissement du bien (30 ans) -13 270 €

Résultat imposable à l'IS 0 €

IS (15%) -0 €

Résultat net SCI IS 13 179 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Vanves

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 398 100 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI à Vanves : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Île-de-France, Vanves (92) compte environ 28 622 habitants pour un marché à 7 040 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 6 635 euros/m² (-11,5 % sur un an) et 411 transactions annuelles, une SCI à Vanves se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Vanves est proche de 5 départements : Paris, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Yvelines, Val-d'Oise. Avec un prix médian de 6 635 euros/m² (411 transactions par an), comparez le marché à Vanves avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Paris Seine-Saint-Denis Val-de-Marne Yvelines Val-d'Oise

Questions fréquentes — SCI Vanves

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Vanves ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu à Vanves (60 m², 398 100 euros), l'IS laisse 13 179 euros de résultat annuel contre 6 958 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI à Vanves ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre à Vanves via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 6 635 €/m² (soit 398 100 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 1 430 euros/mois, soit 17 160 euros/an. Après taxe foncière (3 981 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 6 958 euros/an en SCI IR ou 13 179 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Vanves ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

Contexte local : Vanves en bref

Avec 28 622 habitants, Vanves est la 131e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 348e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 18 406 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Hauts-de-Seine (chef-lieu : Nanterre), Vanves évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Vanves

Le prix de vente médian à Vanves est de 6 635 €/m², pour une moyenne constatée de 7 148 €/m². Ce niveau place Vanves au 50e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 171 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 171 %), et au même niveau que celle de son département (6 641 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Val-d'Oise (3 538 €/m²) et le plus onéreux Paris (9 683 €/m²).

Le marché local enregistre 411 transactions par an, soit 14 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 11,5 %.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Si le rythme des douze derniers mois (11,5 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 6 635 €/m² à environ 3 602 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 6 635 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 30 m² (l'équivalent d'un T2), 100 000 € à environ 15 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 464 450 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 30 m² à Vanves contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier à Vanves en 2026

La ville de Vanves affiche un prix de vente médian de 6 635 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 7 148 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-11,5 %). Avec 28 622 habitants, la ville présente une densité de 18 406 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 411 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend au même niveau que la médiane du département (Hauts-de-Seine), et 171 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Vanves

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 7 040 €/m² contre 8 824 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 398 100 €, soit une mensualité de 1 930 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 5 514 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 663 500 €, avec une mensualité de 3 216 € (salaire requis : 9 189 € net/mois).

Les prix à Vanves sont 171 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Vanves	6 635 €	-11,5 %	28 622
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929

Département

Voir les résultats pour Hauts-de-Seine (92) 1 654 712 hab.

6 641 €/m²

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Autres villes de la région

Boulogne-Billancourt 119 019 hab.

8 251 €/m²

Nanterre 97 783 hab.

5 449 €/m²

Asnières-sur-Seine 93 941 hab.

6 406 €/m²

Colombes 91 053 hab.

5 517 €/m²

Courbevoie 82 902 hab.

6 711 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Vanves

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (6 635 €) est inférieur au prix moyen (7 148 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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