SCI Cachan (94) : IR vs IS
Sur un appartement de 60 m² acheté 300 000 euros à Cachan, la SCI à l'IR laisse 4 923 euros nets par an contre 9 324 euros à l'IS.
Combien rapporte une SCI à Cachan en 2026 ?
4 923 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²
1 027 €
de loyer mensuel estimé, bien à 300 000 €
3 000 €
de taxe foncière annuelle estimée
Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.
Chiffres clés — Cachan (94)
5 135 €
Prix moyen / m²
5 014 €
Prix appart. / m²
1 027 €
Loyer estimé / mois
31 103
Population
SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Cachan
Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 5 014 euros/m², rendement brut 4 %.
Revenus et charges
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.
Frais de création d'une SCI à Cachan
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Simuler ma SCICréer une SCI à Cachan : ce qu'il faut savoir
La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.
Cachan (94) réunit environ 31 103 habitants en région Île-de-France. Le prix des appartements, 5 014 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.
À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.
Avec un prix médian de 5 000 euros/m² (-12 % sur un an) et 255 transactions annuelles, une SCI à Cachan se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.
SCI dans les départements voisins
Cachan est proche de 5 départements : Paris, Seine-Saint-Denis, Hauts-de-Seine, Essonne, Seine-et-Marne. Avec un prix médian de 5 000 euros/m² (255 transactions par an), comparez le marché à Cachan avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.
Questions fréquentes — SCI Cachan
Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Cachan ?
Combien coûte la création d'une SCI à Cachan ?
Quelle rentabilité locative attendre à Cachan via une SCI ?
Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Cachan ?
Analyse locale
Repères sur Cachan
Cachan compte 31 103 habitants, ce qui la place au 113e rang de la région Île-de-France par la population et au 313e rang national. Avec 11 159 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.
La ville fait partie du département Val-de-Marne, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Créteil). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.
Analyse locale
Prix et comparaisons pour Cachan
La médiane des prix à Cachan s'établit à 5 000 €/m² (moyenne : 5 135 €/m²). Cachan se situe ainsi au 176e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.
La ville affiche un prix 104 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 104 %), et au même niveau que celle de son département (5 085 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Seine-et-Marne (3 130 €/m²) et le plus onéreux Paris (9 683 €/m²).
Le marché local enregistre 255 transactions par an, soit 8 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.
Analyse locale
À quoi correspond ce niveau de prix ?
Avec 255 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.
Concrètement, au prix médian de 5 000 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 40 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 20 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 350 000 €.
Sur ce marché, à Cachan, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.
Analyse locale
Le marché immobilier à Cachan en 2026
La ville de Cachan affiche un prix de vente médian de 5 000 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 135 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 31 103 habitants, la ville présente une densité de 11 159 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 255 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend au même niveau que la médiane du département (Val-de-Marne), et 104 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Cachan
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 014 €/m² contre 5 669 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 300 000 €, soit une mensualité de 1 454 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 154 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 500 000 €, avec une mensualité de 2 423 € (salaire requis : 6 923 € net/mois).
Les prix à Cachan sont 104 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Seine-Saint-Denis affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Cachan | 5 000 € | en baisse | 31 103 |
| Paris | 9 683 € | -5,7 % | 2 103 778 |
| Seine-Saint-Denis | 4 208 € | -0,9 % | 1 704 316 |
| Hauts-de-Seine | 6 641 € | -5,9 % | 1 654 712 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Cachan
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (5 000 €) est inférieur au prix moyen (5 135 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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