SCI Rungis (94) : IR vs IS
Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels à Rungis. Simulation fiscale et rentabilité locative.
Combien rapporte une SCI à Rungis en 2026 ?
5 171 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²
1 038 €
de loyer mensuel estimé, bien à 266 220 €
2 662 €
de taxe foncière annuelle estimée
Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.
Chiffres clés — Rungis (94)
5 191 €
Prix moyen / m²
5 336 €
Prix appart. / m²
1 038 €
Loyer estimé / mois
5 611
Population
SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Rungis
Bien retenu : 60 m² valorisés 266 220 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.
Revenus et charges
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).
Frais de création d'une SCI à Rungis
Changez le prix, le loyer et votre tranche d'imposition pour voir basculer l'arbitrage IR/IS
Simuler ma SCICréer une SCI à Rungis : ce qu'il faut savoir
La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.
Rungis (94), en région Île-de-France, compte environ 5 611 habitants. Au prix appartement de 5 336 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 266 220 euros.
L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.
Avec un prix médian de 4 437 euros/m² (-12 % sur un an) et 60 transactions annuelles, une SCI à Rungis se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.
SCI dans les départements voisins
Rungis est proche de 5 départements : Paris, Seine-Saint-Denis, Hauts-de-Seine, Essonne, Seine-et-Marne. Avec un prix médian de 4 437 euros/m² (60 transactions par an), comparez le marché à Rungis avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.
Questions fréquentes — SCI Rungis
Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Rungis ?
Combien coûte la création d'une SCI à Rungis ?
Quelle rentabilité locative attendre à Rungis via une SCI ?
Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Rungis ?
Analyse locale
Le portrait chiffré : Rungis
Rungis compte 5 611 habitants, ce qui la place au 375e rang de la région Île-de-France par la population et au 1 963e rang national. Avec 1 337 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.
La ville fait partie du département Val-de-Marne, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Créteil). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.
Analyse locale
Prix locaux : les chiffres qui comptent
La médiane des prix à Rungis s'établit à 4 437 €/m² (moyenne : 5 191 €/m²). Rungis se situe ainsi au 274e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.
La ville affiche un prix 81 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 81 %), et 13 % moins cher que celle de son département (5 085 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Seine-et-Marne (3 130 €/m²) et le plus onéreux Paris (9 683 €/m²).
Le marché local enregistre 60 transactions par an, soit 11 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.
Analyse locale
Projection à 5 ans et surfaces achetables
Avec 60 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.
Concrètement, au prix médian de 4 437 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 45 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 23 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 310 590 €.
Ces niveaux de prix placent Rungis parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.
Analyse locale
Le marché immobilier à Rungis en 2026
La ville de Rungis affiche un prix de vente médian de 4 437 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 191 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 5 611 habitants, la ville présente une densité de 1 337 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 60 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 13 % moins cher que la médiane du département (Val-de-Marne), et 81 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Rungis
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 336 €/m² contre 4 823 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 266 220 €, soit une mensualité de 1 290 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 686 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 443 700 €, avec une mensualité de 2 151 € (salaire requis : 6 146 € net/mois).
Les prix à Rungis sont 81 % au-dessus de la moyenne nationale.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Rungis | 4 437 € | en baisse | 5 611 |
| Paris | 9 683 € | -5,7 % | 2 103 778 |
| Seine-Saint-Denis | 4 208 € | -0,9 % | 1 704 316 |
| Hauts-de-Seine | 6 641 € | -5,9 % | 1 654 712 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Rungis
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 437 €) est inférieur au prix moyen (5 191 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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