SCI Vincennes (94) : IR vs IS
IR ou IS pour une SCI à Vincennes ? La réponse dépend du prix du bien, ici 9 089 euros/m² pour un appartement, et de l'horizon de détention.
Combien rapporte une SCI à Vincennes en 2026 ?
8 928 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²
1 837 €
de loyer mensuel estimé, bien à 513 540 €
5 135 €
de taxe foncière annuelle estimée
Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.
Chiffres clés — Vincennes (94)
9 186 €
Prix moyen / m²
9 089 €
Prix appart. / m²
1 837 €
Loyer estimé / mois
48 193
Population
SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Vincennes
Simulation sur un appartement de 60 m² à 9 089 euros/m², rendement locatif brut de 4 %.
Revenus et charges
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
* Le résultat affiché à l'IS n'est pas disponible pour les associés : le sortir coûte 30 % de PFU, ou le barème progressif si l'option est plus favorable.
Frais de création d'une SCI à Vincennes
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Simuler ma SCICréer une SCI à Vincennes : ce qu'il faut savoir
Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre par tranches successives, choisir son régime fiscal : voilà ce qu'une SCI apporte réellement. Elle ne fait en revanche pas disparaître l'impôt.
Avec environ 48 193 habitants en région Île-de-France, Vincennes (94) affiche un prix appartement de 9 089 euros/m². C'est ce montant qui détermine l'amortissement déductible en cas d'option à l'IS.
Le choix entre IR et IS n'est pas une préférence, c'est un calcul. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus et supportent la TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bâti sur environ trente ans efface une grande partie du résultat imposable, mais la plus-value de revente est calculée sur une valeur nette amortie, donc plus élevée.
Avec un prix médian de 8 559 euros/m² (-6,3 % sur un an) et 751 transactions annuelles, une SCI à Vincennes se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.
SCI dans les départements voisins
Vincennes est proche de 5 départements : Paris, Seine-Saint-Denis, Hauts-de-Seine, Essonne, Seine-et-Marne. Avec un prix médian de 8 559 euros/m² (751 transactions par an), comparez le marché à Vincennes avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.
Questions fréquentes — SCI Vincennes
Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Vincennes ?
Combien coûte la création d'une SCI à Vincennes ?
Quelle rentabilité locative attendre à Vincennes via une SCI ?
Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Vincennes ?
Analyse locale
Contexte local : Vincennes en bref
Avec 48 193 habitants, Vincennes est la 59e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 169e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 25 319 hab/km² en fait un territoire très dense.
Localisée dans le département Val-de-Marne (chef-lieu : Créteil), Vincennes évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.
Analyse locale
Le niveau des prix à Vincennes
Le prix de vente médian à Vincennes est de 8 559 €/m², pour une moyenne constatée de 9 186 €/m². Ce niveau place Vincennes au 25e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.
La ville affiche un prix 250 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 250 %), et 68 % plus cher que celle de son département (5 085 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Seine-et-Marne (3 130 €/m²) et le plus onéreux Paris (9 683 €/m²).
Le marché local enregistre 751 transactions par an, soit 16 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 6,3 %.
Analyse locale
Budget immobilier : les ordres de grandeur
Si le rythme des douze derniers mois (6,3 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 8 559 €/m² à environ 6 182 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.
Concrètement, au prix médian de 8 559 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 23 m² (l'équivalent d'un studio), 100 000 € à environ 12 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 599 130 €.
Sur ce marché, à Vincennes, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.
Analyse locale
Le marché immobilier à Vincennes en 2026
La ville de Vincennes affiche un prix de vente médian de 8 559 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 9 186 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-6,3 %). Avec 48 193 habitants, la ville présente une densité de 25 319 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 751 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 68 % plus cher que la médiane du département (Val-de-Marne), et 250 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Vincennes
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 9 089 €/m² contre 11 808 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 513 540 €, soit une mensualité de 2 489 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 7 111 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 855 900 €, avec une mensualité de 4 148 € (salaire requis : 11 851 € net/mois).
Les prix à Vincennes sont 250 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Seine-Saint-Denis, Hauts-de-Seine affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Vincennes | 8 559 € | -6,3 % | 48 193 |
| Paris | 9 683 € | -5,7 % | 2 103 778 |
| Seine-Saint-Denis | 4 208 € | -0,9 % | 1 704 316 |
| Hauts-de-Seine | 6 641 € | -5,9 % | 1 654 712 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Vincennes
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (8 559 €) est inférieur au prix moyen (9 186 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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