Mis à jour juillet 2026

SCI Aubervilliers (93) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Aubervilliers ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Aubervilliers dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 251 280 euros, le résultat net annuel est d'environ 4 686 euros en IR contre 8 800 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Aubervilliers ?

La création d'une SCI à Aubervilliers coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Aubervilliers ?

Investir via une SCI à Aubervilliers offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 4 746 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI à Aubervilliers en 2026 ?

4 686 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

949 €

de loyer mensuel estimé, bien à 251 280 €

2 513 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Aubervilliers (93)

4 746 €

Prix moyen / m²

4 621 €

Prix appart. / m²

949 €

Loyer estimé / mois

88 365

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Aubervilliers

Base de calcul : un 60 m² à 4 621 euros/m², soit 251 280 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 251 280 €

Loyer mensuel estimé 949 € / mois

Revenu locatif annuel 11 388 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 513 €

Résultat avant impôt 8 875 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 8 875 €

Impôt (TMI 30%) -2 663 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 526 €

Résultat net SCI IR 4 686 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 8 875 €

Amortissement du bien (30 ans) -8 376 €

Résultat imposable à l'IS 499 €

IS (15%) -75 €

Résultat net SCI IS 8 800 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Aubervilliers

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 251 280 euros : refaites le calcul sur son montant réel

Simuler ma SCI

Créer une SCI à Aubervilliers : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Île-de-France, Aubervilliers (93) compte environ 88 365 habitants pour un marché à 4 621 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 4 188 euros/m² (-9 % sur un an) et 514 transactions annuelles, une SCI à Aubervilliers se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Aubervilliers est proche de 5 départements : Paris, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Val-d'Oise, Seine-et-Marne. Avec un prix médian de 4 188 euros/m² (514 transactions par an), comparez le marché à Aubervilliers avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Paris Val-de-Marne Hauts-de-Seine Val-d'Oise Seine-et-Marne

Questions fréquentes — SCI Aubervilliers

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Aubervilliers ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu à Aubervilliers (60 m², 251 280 euros), l'IS laisse 8 800 euros de résultat annuel contre 4 686 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI à Aubervilliers ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre à Aubervilliers via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 4 188 €/m² (soit 251 280 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 949 euros/mois, soit 11 388 euros/an. Après taxe foncière (2 513 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 4 686 euros/an en SCI IR ou 8 800 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Aubervilliers ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

La ville Aubervilliers : repères locaux

Avec 88 365 habitants, Aubervilliers est la 20e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 65e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 15 323 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Seine-Saint-Denis (chef-lieu : Bobigny), Aubervilliers évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Combien coûte le m² à Aubervilliers ?

Le prix de vente médian à Aubervilliers est de 4 188 €/m², pour une moyenne constatée de 4 746 €/m². Ce niveau place Aubervilliers au 56e rang des 160 communes de plus de 50 000 habitants du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 71 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 71 %), et au même niveau que celle de son département (4 208 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Seine-et-Marne (3 130 €/m²) et le plus onéreux Paris (9 683 €/m²).

Le marché local enregistre 514 transactions par an, soit 6 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 9 %.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat à Aubervilliers

Si le rythme des douze derniers mois (9 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 4 188 €/m² à environ 2 613 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 4 188 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 48 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 24 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 293 160 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 48 m² à Aubervilliers contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier à Aubervilliers en 2026

La ville d'Aubervilliers affiche un prix de vente médian de 4 188 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 746 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-9 %). Avec 88 365 habitants, la ville présente une densité de 15 323 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 514 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend au même niveau que la médiane du département (Seine-Saint-Denis), et 71 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Aubervilliers

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 621 €/m² contre 6 315 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 251 280 €, soit une mensualité de 1 218 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 480 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 418 800 €, avec une mensualité de 2 030 € (salaire requis : 5 800 € net/mois).

Les prix à Aubervilliers sont 71 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Aubervilliers	4 188 €	-9 %	88 365
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712

Département

Voir les résultats pour Seine-Saint-Denis (93) 1 704 316 hab.

4 208 €/m²

Explorer

Autres villes de la région

Saint-Denis 149 077 hab.

4 138 €/m²

Montreuil 111 934 hab.

5 967 €/m²

Aulnay-sous-Bois 87 599 hab.

3 673 €/m²

Noisy-le-Grand 72 978 hab.

4 345 €/m²

Drancy 72 390 hab.

3 950 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Aubervilliers

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 188 €) est inférieur au prix moyen (4 746 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

Calculateurs liés

Simulateur SCI

Calcul personnalisé IR vs IS

Crédit immobilier Aubervilliers

Simulez votre financement

Frais de notaire Aubervilliers

Calcul détaillé pour ce département

Taxe foncière Aubervilliers

Estimez votre taxe foncière