Mis à jour juillet 2026

SCI Léognan (33) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Léognan ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Léognan dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 211 260 euros, le résultat net annuel est d'environ 5 448 euros en IR contre 9 827 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Léognan ?

La création d'une SCI à Léognan coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Léognan ?

Investir via une SCI à Léognan offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 5 182 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Sur un appartement de 60 m² acheté 211 260 euros à Léognan, la SCI à l'IR laisse 5 448 euros nets par an contre 9 827 euros à l'IS.

Combien rapporte une SCI à Léognan en 2026 ?

5 448 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

1 036 €

de loyer mensuel estimé, bien à 211 260 €

2 113 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Léognan (33)

5 182 €

Prix moyen / m²

4 402 €

Prix appart. / m²

1 036 €

Loyer estimé / mois

10 670

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Léognan

Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 4 402 euros/m², rendement brut 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 211 260 €

Loyer mensuel estimé 1 036 € / mois

Revenu locatif annuel 12 432 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 113 €

Résultat avant impôt 10 319 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 10 319 €

Impôt (TMI 30%) -3 096 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 775 €

Résultat net SCI IR 5 448 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 10 319 €

Amortissement du bien (30 ans) -7 042 €

Résultat imposable à l'IS 3 277 €

IS (15%) -492 €

Résultat net SCI IS 9 827 € / an

* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.

Frais de création d'une SCI à Léognan

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Le point de bascule entre IR et IS dépend de votre TMI : testez la vôtre

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Créer une SCI à Léognan : ce qu'il faut savoir

La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.

Léognan (33) réunit environ 10 670 habitants en région Nouvelle-Aquitaine. Le prix des appartements, 4 402 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.

À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.

Avec un prix médian de 3 521 euros/m² (-9,6 % sur un an) et 103 transactions annuelles, une SCI à Léognan se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Léognan est proche de 4 départements : Charente-Maritime, Dordogne, Lot-et-Garonne, Landes. Avec un prix médian de 3 521 euros/m² (103 transactions par an), comparez le marché à Léognan avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Charente-Maritime Dordogne Lot-et-Garonne Landes

Questions fréquentes — SCI Léognan

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Léognan ?

Tout dépend de l'horizon. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus du foyer et supportent la tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bien sur trente ans efface une grande part du résultat imposable. Sur un 60 m² à 211 260 euros à Léognan, cela donne 5 448 euros nets par an à l'IR contre 9 827 euros à l'IS.

Combien coûte la création d'une SCI à Léognan ?

Comptez 1 500 à 2 500 euros. L'essentiel du montant tient aux honoraires de rédaction des statuts, le reste étant des frais fixes (annonce légale, greffe). Rapporté au prix du bien type à Léognan, 211 260 euros, c'est de l'ordre de 1,2 % du projet.

Quelle rentabilité locative attendre à Léognan via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 521 €/m² (soit 211 260 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 1 036 euros/mois, soit 12 432 euros/an. Après taxe foncière (2 113 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 5 448 euros/an en SCI IR ou 9 827 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Léognan ?

Sur un marché à 4 402 euros/m² comme celui de Léognan, la SCI sert surtout à deux choses : acheter à plusieurs sans subir l'indivision, et transmettre le bien par tranches de parts plutôt qu'en une fois, avec une décote de 10 à 15 % à la clé.

Analyse locale

Le portrait chiffré : Léognan

Léognan compte 10 670 habitants, ce qui la place au 67e rang de la région Nouvelle-Aquitaine par la population et au 973e rang national. Avec 257 habitants au km², la densité locale est qualifiée de moyennement dense.

La ville fait partie du département Gironde, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Bordeaux). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix locaux : les chiffres qui comptent

La médiane des prix à Léognan s'établit à 3 521 €/m² (moyenne : 5 182 €/m²). Léognan se situe ainsi au 623e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 44 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 44 %), et 3 % plus cher que celle de son département (3 421 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Lot-et-Garonne (1 667 €/m²) et le plus onéreux Charente-Maritime (2 827 €/m²).

Le marché local enregistre 103 transactions par an, soit 10 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Projection à 5 ans et surfaces achetables

Avec 103 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 3 521 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 57 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 28 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 246 470 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 57 m² à Léognan contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier à Léognan en 2026

La ville de Léognan affiche un prix de vente médian de 3 521 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 182 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 10 670 habitants, la ville présente une densité de 257 hab/km², un territoire moyennement dense.

Le marché immobilier enregistre environ 103 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 3 % plus cher que la médiane du département (Gironde), et 44 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Léognan

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 402 €/m² contre 5 239 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 211 260 €, soit une mensualité de 1 024 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 926 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 352 100 €, avec une mensualité de 1 707 € (salaire requis : 4 877 € net/mois).

Les prix à Léognan sont 44 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Charente-Maritime, Dordogne, Lot-et-Garonne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Léognan	3 521 €	en baisse	10 670
Charente-Maritime	2 827 €	-4,2 %	672 279
Dordogne	1 779 €	-2,7 %	417 614
Lot-et-Garonne	1 667 €	-2,6 %	333 602

Département

Voir les résultats pour Gironde (33) 1 690 493 hab.

3 421 €/m²

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Autres villes de la région

Bordeaux 267 991 hab.

Villenave-d'Ornon 42 545 hab.

3 462 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Léognan

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 521 €) est inférieur au prix moyen (5 182 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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