Mis à jour juillet 2026

SCI Pessac (33) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Pessac ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Pessac dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 227 220 euros, le résultat net annuel est d'environ 4 084 euros en IR contre 7 712 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Pessac ?

La création d'une SCI à Pessac coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Pessac ?

Investir via une SCI à Pessac offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 4 172 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI à Pessac en 2026 ?

4 084 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

834 €

de loyer mensuel estimé, bien à 227 220 €

2 272 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Pessac (33)

4 172 €

Prix moyen / m²

3 772 €

Prix appart. / m²

834 €

Loyer estimé / mois

67 339

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Pessac

Base de calcul : un 60 m² à 3 772 euros/m², soit 227 220 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 227 220 €

Loyer mensuel estimé 834 € / mois

Revenu locatif annuel 10 008 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 272 €

Résultat avant impôt 7 736 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 7 736 €

Impôt (TMI 30%) -2 321 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 331 €

Résultat net SCI IR 4 084 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 7 736 €

Amortissement du bien (30 ans) -7 574 €

Résultat imposable à l'IS 162 €

IS (15%) -24 €

Résultat net SCI IS 7 712 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Pessac

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 227 220 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI à Pessac : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Nouvelle-Aquitaine, Pessac (33) compte environ 67 339 habitants pour un marché à 3 772 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 3 787 euros/m² (-7,3 % sur un an) et 668 transactions annuelles, une SCI à Pessac se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Pessac est proche de 4 départements : Charente-Maritime, Dordogne, Lot-et-Garonne, Landes. Avec un prix médian de 3 787 euros/m² (668 transactions par an), comparez le marché à Pessac avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Charente-Maritime Dordogne Lot-et-Garonne Landes

Questions fréquentes — SCI Pessac

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Pessac ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu à Pessac (60 m², 227 220 euros), l'IS laisse 7 712 euros de résultat annuel contre 4 084 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI à Pessac ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre à Pessac via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 787 €/m² (soit 227 220 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 834 euros/mois, soit 10 008 euros/an. Après taxe foncière (2 272 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 4 084 euros/an en SCI IR ou 7 712 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Pessac ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

Contexte local : Pessac en bref

Avec 67 339 habitants, Pessac est la 7e commune la plus peuplée de la région Nouvelle-Aquitaine (sur 190 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 97e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 1 741 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Gironde (chef-lieu : Bordeaux), Pessac évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Pessac

Le prix de vente médian à Pessac est de 3 787 €/m², pour une moyenne constatée de 4 172 €/m². Ce niveau place Pessac au 67e rang des 160 communes de plus de 50 000 habitants du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 55 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 55 %), et 11 % plus cher que celle de son département (3 421 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Lot-et-Garonne (1 667 €/m²) et le plus onéreux Charente-Maritime (2 827 €/m²).

Le marché local enregistre 668 transactions par an, soit 10 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 7,3 %.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Si le rythme des douze derniers mois (7,3 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 3 787 €/m² à environ 2 592 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 3 787 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 53 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 26 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 265 090 €.

Ces niveaux de prix placent Pessac parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.

Analyse locale

Le marché immobilier à Pessac en 2026

La ville de Pessac affiche un prix de vente médian de 3 787 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 172 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-7,3 %). Avec 67 339 habitants, la ville présente une densité de 1 741 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 668 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 11 % plus cher que la médiane du département (Gironde), et 55 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Pessac

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 772 €/m² contre 4 442 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 227 220 €, soit une mensualité de 1 101 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 146 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 378 700 €, avec une mensualité de 1 835 € (salaire requis : 5 243 € net/mois).

Les prix à Pessac sont 55 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Charente-Maritime, Dordogne, Lot-et-Garonne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Pessac	3 787 €	-7,3 %	67 339
Charente-Maritime	2 827 €	-4,2 %	672 279
Dordogne	1 779 €	-2,7 %	417 614
Lot-et-Garonne	1 667 €	-2,6 %	333 602

Département

Voir les résultats pour Gironde (33) 1 690 493 hab.

3 421 €/m²

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Autres villes de la région

Bordeaux 267 991 hab.

Villenave-d'Ornon 42 545 hab.

3 462 €/m²

Saint-Médard-en-Jalles 32 910 hab.

3 637 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Pessac

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 787 €) est inférieur au prix moyen (4 172 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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