Mis à jour juillet 2026

SCI Bordeaux (33) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Bordeaux ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Bordeaux dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 272 280 euros, le résultat net annuel est d'environ 5 469 euros en IR contre 10 165 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Bordeaux ?

La création d'une SCI à Bordeaux coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Bordeaux ?

Investir via une SCI à Bordeaux offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 5 452 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels à Bordeaux. Simulation fiscale et rentabilité locative.

Combien rapporte une SCI à Bordeaux en 2026 ?

5 469 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

1 090 €

de loyer mensuel estimé, bien à 272 280 €

2 723 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Bordeaux (33)

5 452 €

Prix moyen / m²

5 493 €

Prix appart. / m²

1 090 €

Loyer estimé / mois

267 991

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Bordeaux

Bien retenu : 60 m² valorisés 272 280 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 272 280 €

Loyer mensuel estimé 1 090 € / mois

Revenu locatif annuel 13 080 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 723 €

Résultat avant impôt 10 357 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 10 357 €

Impôt (TMI 30%) -3 107 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 781 €

Résultat net SCI IR 5 469 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 10 357 €

Amortissement du bien (30 ans) -9 076 €

Résultat imposable à l'IS 1 281 €

IS (15%) -192 €

Résultat net SCI IS 10 165 € / an

* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).

Frais de création d'une SCI à Bordeaux

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Changez le prix, le loyer et votre tranche d'imposition pour voir basculer l'arbitrage IR/IS

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Créer une SCI à Bordeaux : ce qu'il faut savoir

La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.

Bordeaux (33), en région Nouvelle-Aquitaine, compte environ 267 991 habitants. Au prix appartement de 5 493 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 272 280 euros.

L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.

Avec un prix médian de 4 538 euros/m² (-8,2 % sur un an) et 4 359 transactions annuelles, une SCI à Bordeaux se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Bordeaux est proche de 4 départements : Charente-Maritime, Dordogne, Lot-et-Garonne, Landes. Avec un prix médian de 4 538 euros/m² (4 359 transactions par an), comparez le marché à Bordeaux avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Charente-Maritime Dordogne Lot-et-Garonne Landes

Questions fréquentes — SCI Bordeaux

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Bordeaux ?

L'IR convient à qui veut encaisser les loyers tout de suite, au prix d'une imposition à la tranche marginale majorée de 17,2 %. L'IS convient à qui capitalise dans la société : l'amortissement sur trente ans réduit fortement le résultat, 10 165 euros contre 5 469 euros ici, mais l'option est irrévocable.

Combien coûte la création d'une SCI à Bordeaux ?

Le budget de création tient en trois lignes : statuts, annonce légale, greffe, soit 1 500 à 2 500 euros au total. À cela s'ajoutent, chaque année, une comptabilité obligatoire à l'IS et une assemblée générale à tenir, coûts récurrents souvent oubliés au moment du choix.

Quelle rentabilité locative attendre à Bordeaux via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 4 538 €/m² (soit 272 280 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 1 090 euros/mois, soit 13 080 euros/an. Après taxe foncière (2 723 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 5 469 euros/an en SCI IR ou 10 165 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Bordeaux ?

Le principal avantage est patrimonial, pas fiscal : on donne des parts, pas des murs, ce qui permet de fractionner la transmission dans le temps et de bénéficier d'une décote de 10 à 15 %. S'y ajoutent la sortie de l'indivision et le choix du régime d'imposition.

Analyse locale

Le portrait chiffré : Bordeaux

Bordeaux compte 267 991 habitants, ce qui la place en tête de la région Nouvelle-Aquitaine par la population et au 8e rang national. Avec 5 384 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.

La ville fait partie du département Gironde, dont elle est le chef-lieu et le centre administratif. Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix locaux : les chiffres qui comptent

La médiane des prix à Bordeaux s'établit à 4 538 €/m² (moyenne : 5 452 €/m²). Bordeaux se situe ainsi au 48e rang des 160 grandes communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 85 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 85 %), et 33 % plus cher que celle de son département (3 421 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Lot-et-Garonne (1 667 €/m²) et le plus onéreux Charente-Maritime (2 827 €/m²).

Le marché local enregistre 4 359 transactions par an, soit 16 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 8,2 %.

Analyse locale

Projection à 5 ans et surfaces achetables

Si le rythme des douze derniers mois (8,2 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 4 538 €/m² à environ 2 959 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 4 538 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 44 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 22 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 317 660 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 44 m² à Bordeaux contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier à Bordeaux en 2026

La ville de Bordeaux affiche un prix de vente médian de 4 538 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 452 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-8,2 %). Avec 267 991 habitants, la ville présente une densité de 5 384 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 4 359 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 33 % plus cher que la médiane du département (Gironde), et 85 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Bordeaux

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 493 €/m² contre 5 305 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 272 280 €, soit une mensualité de 1 320 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 771 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 453 800 €, avec une mensualité de 2 199 € (salaire requis : 6 283 € net/mois).

Les prix à Bordeaux sont 85 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Charente-Maritime, Dordogne, Lot-et-Garonne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Bordeaux	4 538 €	-8,2 %	267 991
Charente-Maritime	2 827 €	-4,2 %	672 279
Dordogne	1 779 €	-2,7 %	417 614
Lot-et-Garonne	1 667 €	-2,6 %	333 602

Département

Voir les résultats pour Gironde (33) 1 690 493 hab.

3 421 €/m²

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Autres villes de la région

Villenave-d'Ornon 42 545 hab.

3 462 €/m²

Saint-Médard-en-Jalles 32 910 hab.

3 637 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Bordeaux

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 538 €) est inférieur au prix moyen (5 452 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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