SCI Saint-Lô (50) : IR vs IS
Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.
Combien rapporte une SCI à Saint-Lô en 2026 ?
2 310 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²
448 €
de loyer mensuel estimé, bien à 100 020 €
1 000 €
de taxe foncière annuelle estimée
Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.
Chiffres clés — Saint-Lô (50)
2 239 €
Prix moyen / m²
2 586 €
Prix appart. / m²
448 €
Loyer estimé / mois
19 471
Population
SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Saint-Lô
Base de calcul : un 60 m² à 2 586 euros/m², soit 100 020 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.
Revenus et charges
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.
Frais de création d'une SCI à Saint-Lô
Votre bien ne vaut pas 100 020 euros : refaites le calcul sur son montant réel
Simuler ma SCICréer une SCI à Saint-Lô : ce qu'il faut savoir
Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.
En région Normandie, Saint-Lô (50) compte environ 19 471 habitants pour un marché à 2 586 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.
Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.
Avec un prix médian de 1 667 euros/m² (-7,1 % sur un an) et 294 transactions annuelles, Saint-Lô offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.
SCI dans les départements voisins
Saint-Lô est proche de 4 départements : Calvados, Orne, Mayenne, Ille-et-Vilaine. Avec un prix médian de 1 667 euros/m² (294 transactions par an), le marché à Saint-Lô se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.
Questions fréquentes — SCI Saint-Lô
Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Saint-Lô ?
Combien coûte la création d'une SCI à Saint-Lô ?
Quelle rentabilité locative attendre à Saint-Lô via une SCI ?
Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Saint-Lô ?
Analyse locale
Repères sur Saint-Lô
Saint-Lô compte 19 471 habitants, ce qui la place au 16e rang de la région Normandie par la population et au 544e rang national. Avec 838 habitants au km², la densité locale est qualifiée de dense.
La ville fait partie du département Manche, dont elle est le chef-lieu et le centre administratif. Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.
Analyse locale
Prix et comparaisons pour Saint-Lô
La médiane des prix à Saint-Lô s'établit à 1 667 €/m² (moyenne : 2 239 €/m²). Saint-Lô se situe ainsi au 1 898e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus accessibles.
La ville affiche un prix 32 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 32 %), et 13 % moins cher que celle de son département (1 922 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Orne (1 481 €/m²) et le plus onéreux Ille-et-Vilaine (2 723 €/m²).
Le marché local enregistre 294 transactions par an, soit 15 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 7,1 %.
Analyse locale
À quoi correspond ce niveau de prix ?
Si le rythme des douze derniers mois (7,1 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 1 667 €/m² à environ 1 153 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.
Concrètement, au prix médian de 1 667 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 120 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 60 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 116 690 €.
Le pouvoir d'achat immobilier à Saint-Lô dépasse nettement la moyenne nationale : 120 m² achetables avec 200 000 €, une réalité qui change les calculs de capacité d'emprunt.
Analyse locale
Le marché immobilier à Saint-Lô en 2026
La ville de Saint-Lô affiche un prix de vente médian de 1 667 €/m² (ventes notariales), nettement inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 239 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-7,1 %). Avec 19 471 habitants, la ville présente une densité de 838 hab/km², un territoire dense.
Le marché immobilier enregistre environ 294 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.
Concrètement, le m² s'y vend 13 % moins cher que la médiane du département (Manche), et 32 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Saint-Lô
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 586 €/m² contre 1 888 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 100 020 €, soit une mensualité de 485 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 386 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 166 700 €, avec une mensualité de 808 € (salaire requis : 2 309 € net/mois).
Les prix à Saint-Lô sont 32 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Calvados affiche des prix plus élevés.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Saint-Lô
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 667 €) est inférieur au prix moyen (2 239 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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