Mis à jour juillet 2026

SCI Avranches (50) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Avranches ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Avranches dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 132 780 euros, le résultat net annuel est d'environ 2 524 euros en IR contre 4 727 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Avranches ?

La création d'une SCI à Avranches coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Avranches ?

Investir via une SCI à Avranches offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 2 545 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI à Avranches en 2026 ?

2 524 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

509 €

de loyer mensuel estimé, bien à 132 780 €

1 328 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Avranches (50)

2 545 €

Prix moyen / m²

2 875 €

Prix appart. / m²

509 €

Loyer estimé / mois

10 143

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Avranches

Base de calcul : un 60 m² à 2 875 euros/m², soit 132 780 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 132 780 €

Loyer mensuel estimé 509 € / mois

Revenu locatif annuel 6 108 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 328 €

Résultat avant impôt 4 780 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 4 780 €

Impôt (TMI 30%) -1 434 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -822 €

Résultat net SCI IR 2 524 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 4 780 €

Amortissement du bien (30 ans) -4 426 €

Résultat imposable à l'IS 354 €

IS (15%) -53 €

Résultat net SCI IS 4 727 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Avranches

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 132 780 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI à Avranches : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Normandie, Avranches (50) compte environ 10 143 habitants pour un marché à 2 875 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 2 213 euros/m² (-1 % sur un an) et 151 transactions annuelles, Avranches offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Avranches est proche de 4 départements : Calvados, Orne, Mayenne, Ille-et-Vilaine. Avec un prix médian de 2 213 euros/m² (151 transactions par an), le marché à Avranches se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Calvados Orne Mayenne Ille-et-Vilaine

Questions fréquentes — SCI Avranches

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Avranches ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu à Avranches (60 m², 132 780 euros), l'IS laisse 4 727 euros de résultat annuel contre 2 524 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI à Avranches ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre à Avranches via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 2 213 €/m² (soit 132 780 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 509 euros/mois, soit 6 108 euros/an. Après taxe foncière (1 328 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 2 524 euros/an en SCI IR ou 4 727 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Avranches ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

La ville Avranches : repères locaux

Avec 10 143 habitants, Avranches est la 42e commune la plus peuplée de la région Normandie (sur 97 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 1 035e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 916 hab/km² en fait un territoire dense.

Localisée dans le département Manche (chef-lieu : Saint-Lô), Avranches évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Combien coûte le m² à Avranches ?

Le prix de vente médian à Avranches est de 2 213 €/m², pour une moyenne constatée de 2 545 €/m². Ce niveau place Avranches au 1 499e rang des 2 175 communes du site, sous la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 10 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 10 %), et 15 % plus cher que celle de son département (1 922 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Orne (1 481 €/m²) et le plus onéreux Ille-et-Vilaine (2 723 €/m²).

Le marché local enregistre 151 transactions par an, soit 15 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la stabilité.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat à Avranches

Avec 151 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 2 213 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 90 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 45 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 154 910 €.

Sur ce marché accessible, à Avranches, un budget donné achète nettement plus de surface que dans les métropoles : les simulations locales en tiennent compte.

Analyse locale

Le marché immobilier à Avranches en 2026

La ville d'Avranches affiche un prix de vente médian de 2 213 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 545 €/m². La tendance sur un an est stable, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 10 143 habitants, la ville présente une densité de 916 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 151 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 15 % plus cher que la médiane du département (Manche), et 10 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Avranches

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 875 €/m² contre 2 237 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 132 780 €, soit une mensualité de 644 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 840 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 221 300 €, avec une mensualité de 1 073 € (salaire requis : 3 066 € net/mois).

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Avranches	2 213 €	stable	10 143
Calvados	2 678 €	-0,6 %	709 441
Orne	1 481 €	+1,2 %	275 201
Mayenne	1 593 €	-2,6 %	305 468

Département

Voir les résultats pour Manche (50) 497 522 hab.

1 922 €/m²

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Autres villes de la région

Cherbourg-en-Cotentin 78 258 hab.

Carentan-les-Marais 10 218 hab.

1 667 €/m²

Granville 12 510 hab.

3 639 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Avranches

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 213 €) est inférieur au prix moyen (2 545 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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