Mis à jour juillet 2026

SCI Mayenne (53) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Mayenne ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Mayenne dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 105 780 euros, le résultat net annuel est d'environ 2 597 euros en IR contre 4 709 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Mayenne ?

La création d'une SCI à Mayenne coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Mayenne ?

Investir via une SCI à Mayenne offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 2 488 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI à Mayenne en 2026 ?

2 597 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

498 €

de loyer mensuel estimé, bien à 105 780 €

1 058 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Mayenne (53)

2 488 €

Prix moyen / m²

3 657 €

Prix appart. / m²

498 €

Loyer estimé / mois

12 883

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Mayenne

Base de calcul : un 60 m² à 3 657 euros/m², soit 105 780 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 105 780 €

Loyer mensuel estimé 498 € / mois

Revenu locatif annuel 5 976 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 058 €

Résultat avant impôt 4 918 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 4 918 €

Impôt (TMI 30%) -1 475 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -846 €

Résultat net SCI IR 2 597 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 4 918 €

Amortissement du bien (30 ans) -3 526 €

Résultat imposable à l'IS 1 392 €

IS (15%) -209 €

Résultat net SCI IS 4 709 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Mayenne

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 105 780 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI à Mayenne : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Pays de la Loire, Mayenne (53) compte environ 12 883 habitants pour un marché à 3 657 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 1 763 euros/m² (+1,8 % sur un an) et 222 transactions annuelles, Mayenne offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Mayenne est proche de 5 départements : Ille-et-Vilaine, Manche, Orne, Sarthe, Maine-et-Loire. Avec un prix médian de 1 763 euros/m² (222 transactions par an), le marché à Mayenne se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Ille-et-Vilaine Manche Orne Sarthe Maine-et-Loire

Questions fréquentes — SCI Mayenne

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Mayenne ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu à Mayenne (60 m², 105 780 euros), l'IS laisse 4 709 euros de résultat annuel contre 2 597 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI à Mayenne ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre à Mayenne via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 1 763 €/m² (soit 105 780 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 498 euros/mois, soit 5 976 euros/an. Après taxe foncière (1 058 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 2 597 euros/an en SCI IR ou 4 709 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Mayenne ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

La ville Mayenne : repères locaux

Avec 12 883 habitants, Mayenne est la 42e commune la plus peuplée de la région Pays de la Loire (sur 145 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 810e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 639 hab/km² en fait un territoire dense.

Localisée dans le département Mayenne (chef-lieu : Laval), Mayenne évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Combien coûte le m² à Mayenne ?

Le prix de vente médian à Mayenne est de 1 763 €/m², pour une moyenne constatée de 2 488 €/m². Ce niveau place Mayenne au 1 841e rang des 2 175 communes du site, sous la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 28 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 28 %), et 11 % plus cher que celle de son département (1 593 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Orne (1 481 €/m²) et le plus onéreux Ille-et-Vilaine (2 723 €/m²).

Le marché local enregistre 222 transactions par an, soit 17 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix progressent de 1,8 %.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat à Mayenne

Si le rythme des douze derniers mois (1,8 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 1 763 €/m² à environ 1 927 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 1 763 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 113 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 57 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 123 410 €.

Le pouvoir d'achat immobilier à Mayenne dépasse nettement la moyenne nationale : 113 m² achetables avec 200 000 €, une réalité qui change les calculs de capacité d'emprunt.

Analyse locale

Le marché immobilier à Mayenne en 2026

La ville de Mayenne affiche un prix de vente médian de 1 763 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 488 €/m². Les prix sont en hausse sur un an (+1,8 %). Avec 12 883 habitants, la ville présente une densité de 639 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 222 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 11 % plus cher que la médiane du département (Mayenne), et 28 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Mayenne

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 657 €/m² contre 1 706 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 105 780 €, soit une mensualité de 513 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 466 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 176 300 €, avec une mensualité de 854 € (salaire requis : 2 440 € net/mois).

Les prix à Mayenne sont 28 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Ille-et-Vilaine affiche des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Mayenne	1 763 €	+1,8 %	12 883
Ille-et-Vilaine	2 723 €	-3,6 %	1 120 666
Manche	1 922 €	-2,4 %	497 522
Orne	1 481 €	+1,2 %	275 201

Département

Voir les résultats pour Mayenne (53) 305 468 hab.

1 593 €/m²

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Autres villes de la région

Laval 49 400 hab.

2 292 €/m²

Château-Gontier-sur-Mayenne 16 584 hab.

1 986 €/m²

Bonchamp-lès-Laval 6 302 hab.

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Mayenne

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 763 €) est inférieur au prix moyen (2 488 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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