SCI Nantes (44) : IR vs IS
IR ou IS pour une SCI à Nantes ? La réponse dépend du prix du bien, ici 4 091 euros/m² pour un appartement, et de l'horizon de détention.
Combien rapporte une SCI à Nantes en 2026 ?
4 136 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²
834 €
de loyer mensuel estimé, bien à 217 500 €
2 175 €
de taxe foncière annuelle estimée
Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.
Chiffres clés — Nantes (44)
4 169 €
Prix moyen / m²
4 091 €
Prix appart. / m²
834 €
Loyer estimé / mois
327 734
Population
SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Nantes
Simulation sur un appartement de 60 m² à 4 091 euros/m², rendement locatif brut de 4 %.
Revenus et charges
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
* Le résultat affiché à l'IS n'est pas disponible pour les associés : le sortir coûte 30 % de PFU, ou le barème progressif si l'option est plus favorable.
Frais de création d'une SCI à Nantes
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Simuler ma SCICréer une SCI à Nantes : ce qu'il faut savoir
Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre par tranches successives, choisir son régime fiscal : voilà ce qu'une SCI apporte réellement. Elle ne fait en revanche pas disparaître l'impôt.
Avec environ 327 734 habitants en région Pays de la Loire, Nantes (44) affiche un prix appartement de 4 091 euros/m². C'est ce montant qui détermine l'amortissement déductible en cas d'option à l'IS.
Le choix entre IR et IS n'est pas une préférence, c'est un calcul. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus et supportent la TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bâti sur environ trente ans efface une grande partie du résultat imposable, mais la plus-value de revente est calculée sur une valeur nette amortie, donc plus élevée.
Avec un prix médian de 3 625 euros/m² (-6,8 % sur un an) et 4 666 transactions annuelles, une SCI à Nantes se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.
SCI dans les départements voisins
Nantes est proche de 4 départements : Morbihan, Ille-et-Vilaine, Maine-et-Loire, Vendée. Avec un prix médian de 3 625 euros/m² (4 666 transactions par an), comparez le marché à Nantes avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.
Questions fréquentes — SCI Nantes
Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Nantes ?
Combien coûte la création d'une SCI à Nantes ?
Quelle rentabilité locative attendre à Nantes via une SCI ?
Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Nantes ?
Analyse locale
La ville Nantes : repères locaux
Avec 327 734 habitants, Nantes est la commune la plus peuplée de la région Pays de la Loire (sur 145 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 5e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 4 986 hab/km² en fait un territoire très dense.
Localisée dans le département Loire-Atlantique (chef-lieu : Nantes), Nantes évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.
Analyse locale
Combien coûte le m² à Nantes ?
Le prix de vente médian à Nantes est de 3 625 €/m², pour une moyenne constatée de 4 169 €/m². Ce niveau place Nantes au 75e rang des 160 communes de plus de 50 000 habitants du site, parmi les marchés les plus chers.
La ville affiche un prix 48 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 48 %), et 16 % plus cher que celle de son département (3 125 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Maine-et-Loire (2 240 €/m²) et le plus onéreux Ille-et-Vilaine (2 723 €/m²).
Le marché local enregistre 4 666 transactions par an, soit 14 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 6,8 %.
Analyse locale
Projection et pouvoir d'achat à Nantes
Si le rythme des douze derniers mois (6,8 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 3 625 €/m² à environ 2 549 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.
Concrètement, au prix médian de 3 625 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 55 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 28 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 253 750 €.
Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 55 m² à Nantes contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.
Analyse locale
Le marché immobilier à Nantes en 2026
La ville de Nantes affiche un prix de vente médian de 3 625 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 169 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-6,8 %). Avec 327 734 habitants, la ville présente une densité de 4 986 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 4 666 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.
Concrètement, le m² s'y vend 16 % plus cher que la médiane du département (Loire-Atlantique), et 48 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Nantes
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 091 €/m² contre 4 493 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 217 500 €, soit une mensualité de 1 054 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 011 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 362 500 €, avec une mensualité de 1 757 € (salaire requis : 5 020 € net/mois).
Les prix à Nantes sont 48 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Morbihan, Ille-et-Vilaine, Maine-et-Loire affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Nantes | 3 625 € | -6,8 % | 327 734 |
| Morbihan | 2 706 € | -2 % | 783 390 |
| Ille-et-Vilaine | 2 723 € | -3,6 % | 1 120 666 |
| Maine-et-Loire | 2 240 € | -2,2 % | 833 776 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Nantes
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 625 €) est inférieur au prix moyen (4 169 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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