SCI Cabestany (66) : IR vs IS
Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels à Cabestany. Simulation fiscale et rentabilité locative.
Combien rapporte une SCI à Cabestany en 2026 ?
2 543 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²
528 €
de loyer mensuel estimé, bien à 151 860 €
1 519 €
de taxe foncière annuelle estimée
Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.
Chiffres clés — Cabestany (66)
2 642 €
Prix moyen / m²
2 694 €
Prix appart. / m²
528 €
Loyer estimé / mois
10 465
Population
SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Cabestany
Bien retenu : 60 m² valorisés 151 860 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.
Revenus et charges
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).
Frais de création d'une SCI à Cabestany
Changez le prix, le loyer et votre tranche d'imposition pour voir basculer l'arbitrage IR/IS
Simuler ma SCICréer une SCI à Cabestany : ce qu'il faut savoir
La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.
Cabestany (66), en région Occitanie, compte environ 10 465 habitants. Au prix appartement de 2 694 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 151 860 euros.
L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.
Avec un prix médian de 2 531 euros/m² (-4,5 % sur un an) et 102 transactions annuelles, Cabestany offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.
SCI dans les départements voisins
Cabestany est proche de 2 départements : Aude, Ariège. Avec un prix médian de 2 531 euros/m² (102 transactions par an), le marché à Cabestany se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.
Questions fréquentes — SCI Cabestany
Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Cabestany ?
Combien coûte la création d'une SCI à Cabestany ?
Quelle rentabilité locative attendre à Cabestany via une SCI ?
Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Cabestany ?
Analyse locale
Repères sur Cabestany
Cabestany compte 10 465 habitants, ce qui la place au 69e rang de la région Occitanie par la population et au 1 002e rang national. Avec 988 habitants au km², la densité locale est qualifiée de dense.
La ville fait partie du département Pyrénées-Orientales, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Perpignan). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.
Analyse locale
Prix et comparaisons pour Cabestany
La médiane des prix à Cabestany s'établit à 2 531 €/m² (moyenne : 2 642 €/m²). Cabestany se situe ainsi au 1 251e rang des 2 175 communes du site, proche de la moyenne nationale.
La ville affiche un prix 3 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 3 %), et 3 % moins cher que celle de son département (2 607 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Ariège (1 667 €/m²) et le plus onéreux Aude (2 078 €/m²).
Le marché local enregistre 102 transactions par an, soit 10 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.
Analyse locale
À quoi correspond ce niveau de prix ?
Avec 102 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.
Concrètement, au prix médian de 2 531 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 79 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 40 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 177 170 €.
Ni avantage ni handicap marqué, le pouvoir d'achat immobilier à Cabestany suit de près la moyenne nationale : les simulations locales donnent un ordre de grandeur fiable du marché.
Analyse locale
Le marché immobilier à Cabestany en 2026
La ville de Cabestany affiche un prix de vente médian de 2 531 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 642 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 10 465 habitants, la ville présente une densité de 988 hab/km², un territoire dense.
Le marché immobilier enregistre environ 102 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.
Concrètement, le m² s'y vend 3 % moins cher que la médiane du département (Pyrénées-Orientales), et 3 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Cabestany
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 694 €/m² contre 2 631 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 151 860 €, soit une mensualité de 736 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 103 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 253 100 €, avec une mensualité de 1 227 € (salaire requis : 3 506 € net/mois).
Les prix à Cabestany sont 3 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Aude, Ariège affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Cabestany
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 531 €) est inférieur au prix moyen (2 642 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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