SCI Saint-Cyprien (66) : IR vs IS
Sur un appartement de 60 m² acheté 234 360 euros à Saint-Cyprien, la SCI à l'IR laisse 3 901 euros nets par an contre 7 388 euros à l'IS.
Combien rapporte une SCI à Saint-Cyprien en 2026 ?
3 901 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²
811 €
de loyer mensuel estimé, bien à 234 360 €
2 344 €
de taxe foncière annuelle estimée
Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.
Chiffres clés — Saint-Cyprien (66)
4 054 €
Prix moyen / m²
3 871 €
Prix appart. / m²
811 €
Loyer estimé / mois
12 068
Population
SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Saint-Cyprien
Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 3 871 euros/m², rendement brut 4 %.
Revenus et charges
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.
Frais de création d'une SCI à Saint-Cyprien
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Simuler ma SCICréer une SCI à Saint-Cyprien : ce qu'il faut savoir
La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.
Saint-Cyprien (66) réunit environ 12 068 habitants en région Occitanie. Le prix des appartements, 3 871 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.
À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.
Avec un prix médian de 3 906 euros/m² (-2,4 % sur un an) et 587 transactions annuelles, une SCI à Saint-Cyprien se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.
SCI dans les départements voisins
Saint-Cyprien est proche de 2 départements : Aude, Ariège. Avec un prix médian de 3 906 euros/m² (587 transactions par an), comparez le marché à Saint-Cyprien avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.
Questions fréquentes — SCI Saint-Cyprien
Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Saint-Cyprien ?
Combien coûte la création d'une SCI à Saint-Cyprien ?
Quelle rentabilité locative attendre à Saint-Cyprien via une SCI ?
Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Saint-Cyprien ?
Analyse locale
Le portrait chiffré : Saint-Cyprien
Saint-Cyprien compte 12 068 habitants, ce qui la place au 54e rang de la région Occitanie par la population et au 858e rang national. Avec 765 habitants au km², la densité locale est qualifiée de dense.
La ville fait partie du département Pyrénées-Orientales, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Perpignan). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.
Analyse locale
Prix locaux : les chiffres qui comptent
La médiane des prix à Saint-Cyprien s'établit à 3 906 €/m² (moyenne : 4 054 €/m²). Saint-Cyprien se situe ainsi au 441e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.
La ville affiche un prix 60 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 60 %), et 50 % plus cher que celle de son département (2 607 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Ariège (1 667 €/m²) et le plus onéreux Aude (2 078 €/m²).
Le marché local enregistre 587 transactions par an, soit 49 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 2,4 %.
Analyse locale
Projection à 5 ans et surfaces achetables
Si le rythme des douze derniers mois (2,4 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 3 906 €/m² à environ 3 459 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.
Concrètement, au prix médian de 3 906 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 51 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 26 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 273 420 €.
Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 51 m² à Saint-Cyprien contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.
Analyse locale
Le marché immobilier à Saint-Cyprien en 2026
La ville de Saint-Cyprien affiche un prix de vente médian de 3 906 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 054 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-2,4 %). Avec 12 068 habitants, la ville présente une densité de 765 hab/km², un territoire dense.
Le marché immobilier enregistre environ 587 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.
Concrètement, le m² s'y vend 50 % plus cher que la médiane du département (Pyrénées-Orientales), et 60 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Saint-Cyprien
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 871 €/m² contre 4 311 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 234 360 €, soit une mensualité de 1 136 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 246 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 390 600 €, avec une mensualité de 1 893 € (salaire requis : 5 409 € net/mois).
Les prix à Saint-Cyprien sont 60 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Aude, Ariège affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Saint-Cyprien
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 906 €) est inférieur au prix moyen (4 054 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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