SCI Aubagne (13) : IR vs IS

Analyse locale

Contexte local : Aubagne en bref

Avec 47 529 habitants, Aubagne est la 25e commune la plus peuplée de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (sur 201 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 172e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 868 hab/km² en fait un territoire dense.

Localisée dans le département Bouches-du-Rhône (chef-lieu : Marseille), Aubagne évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Aubagne

Le prix de vente médian à Aubagne est de 3 429 €/m², pour une moyenne constatée de 4 630 €/m². Ce niveau place Aubagne au 681e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 40 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 40 %), et 10 % moins cher que celle de son département (3 814 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Gard (2 633 €/m²) et le plus onéreux Var (4 182 €/m²).

Le marché local enregistre 539 transactions par an, soit 11 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 8,6 %.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Si le rythme des douze derniers mois (8,6 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 3 429 €/m² à environ 2 187 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 3 429 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 58 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 29 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 240 030 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 58 m² à Aubagne contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier à Aubagne en 2026

La ville d'Aubagne affiche un prix de vente médian de 3 429 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 630 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-8,6 %). Avec 47 529 habitants, la ville présente une densité de 868 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 539 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 10 % moins cher que la médiane du département (Bouches-du-Rhône), et 40 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Aubagne

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 286 €/m² contre 5 460 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 205 740 €, soit une mensualité de 997 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 849 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 342 900 €, avec une mensualité de 1 662 € (salaire requis : 4 749 € net/mois).

Les prix à Aubagne sont 40 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Vaucluse, Gard affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Département

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Autres villes de la région

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Aubagne

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 429 €) est inférieur au prix moyen (4 630 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.