Mis à jour juillet 2026

SCI Bouches-du-Rhône (13) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS dans les Bouches-du-Rhône ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS dans les Bouches-du-Rhône dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 228 840 euros, le résultat net annuel est d'environ 4 855 euros en IR contre 8 961 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI dans les Bouches-du-Rhône ?

La création d'une SCI dans les Bouches-du-Rhône coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir dans les Bouches-du-Rhône ?

Investir via une SCI dans les Bouches-du-Rhône offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 4 783 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Sur un appartement de 60 m² acheté 228 840 euros dans les Bouches-du-Rhône, la SCI à l'IR laisse 4 855 euros nets par an contre 8 961 euros à l'IS.

Combien rapporte une SCI dans les Bouches-du-Rhône en 2026 ?

4 855 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

957 €

de loyer mensuel estimé, bien à 228 840 €

2 288 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Bouches-du-Rhône (13)

4 783 €

Prix moyen / m²

4 651 €

Prix appart. / m²

957 €

Loyer estimé / mois

2 087 658

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² dans les Bouches-du-Rhône

Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 4 651 euros/m², rendement brut 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 228 840 €

Loyer mensuel estimé 957 € / mois

Revenu locatif annuel 11 484 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 288 €

Résultat avant impôt 9 196 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 9 196 €

Impôt (TMI 30%) -2 759 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 582 €

Résultat net SCI IR 4 855 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 9 196 €

Amortissement du bien (30 ans) -7 628 €

Résultat imposable à l'IS 1 568 €

IS (15%) -235 €

Résultat net SCI IS 8 961 € / an

* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.

Frais de création d'une SCI dans les Bouches-du-Rhône

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Le point de bascule entre IR et IS dépend de votre TMI : testez la vôtre

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Créer une SCI dans les Bouches-du-Rhône : ce qu'il faut savoir

La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.

Bouches-du-Rhône (13) réunit environ 2 087 658 habitants en région Provence-Alpes-Côte d'Azur. Le prix des appartements, 4 651 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.

À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.

Avec un prix médian de 3 814 euros/m² (-3,1 % sur un an) et 27 280 transactions annuelles, une SCI dans les Bouches-du-Rhône se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Le Bouches-du-Rhône est voisin de 3 départements : Var, Vaucluse, Gard. Avec un prix médian de 3 814 euros/m² (27 280 transactions par an), comparez le marché dans les Bouches-du-Rhône avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Var Vaucluse Gard

Questions fréquentes — SCI Bouches-du-Rhône

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS dans les Bouches-du-Rhône ?

Tout dépend de l'horizon. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus du foyer et supportent la tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bien sur trente ans efface une grande part du résultat imposable. Sur un 60 m² à 228 840 euros dans les Bouches-du-Rhône, cela donne 4 855 euros nets par an à l'IR contre 8 961 euros à l'IS.

Combien coûte la création d'une SCI dans les Bouches-du-Rhône ?

Comptez 1 500 à 2 500 euros. L'essentiel du montant tient aux honoraires de rédaction des statuts, le reste étant des frais fixes (annonce légale, greffe). Rapporté au prix du bien type dans les Bouches-du-Rhône, 228 840 euros, c'est de l'ordre de 1,1 % du projet.

Quelle rentabilité locative attendre dans les Bouches-du-Rhône via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 814 €/m² (soit 228 840 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 957 euros/mois, soit 11 484 euros/an. Après taxe foncière (2 288 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 4 855 euros/an en SCI IR ou 8 961 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir dans les Bouches-du-Rhône ?

Sur un marché à 4 651 euros/m² comme celui des Bouches-du-Rhône, la SCI sert surtout à deux choses : acheter à plusieurs sans subir l'indivision, et transmettre le bien par tranches de parts plutôt qu'en une fois, avec une décote de 10 à 15 % à la clé.

Analyse locale

Contexte local : Bouches-du-Rhône en bref

Le département Bouches-du-Rhône (13) compte 2 087 658 habitants : c'est le département le plus peuplé de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur par la population et le 3e de France sur les 100 départements du site. Sa densité de 410 hab/km² sur 5 087 km² en fait un territoire dense.

Avec 119 communes et un chef-lieu à Marseille, le département s'organise autour de pôles urbains dont les principaux sont Aix-en-Provence, Marseille 13e Arrondissement, Marseille 8e Arrondissement, Marseille 15e Arrondissement.

Analyse locale

Le niveau des prix dans les Bouches-du-Rhône

Le prix de vente médian dans les Bouches-du-Rhône est de 3 814 €/m², pour une moyenne constatée de 4 783 €/m². Ce niveau place Bouches-du-Rhône au 12e rang sur 100 départements, parmi les marchés les plus chers.

Le département affiche un prix 56 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 56 %). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Gard (2 633 €/m²) et le plus onéreux Var (4 182 €/m²).

Le marché local enregistre 27 280 transactions par an, soit 13 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 3,1 %.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Si le rythme des douze derniers mois (3,1 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 3 814 €/m² à environ 3 258 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 3 814 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 52 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 26 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 266 980 €.

Ces niveaux de prix placent Bouches-du-Rhône parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.

Analyse locale

Le marché immobilier en Bouches-du-Rhône en 2026

Le département Bouches-du-Rhône (13) affiche un prix de vente médian de 3 814 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 783 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-3,1 %). Avec ses 2 087 658 habitants répartis sur 5 087 km², le département présente une densité de 410 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 27 280 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 56 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Bouches-du-Rhône

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 651 €/m² contre 5 061 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 228 840 €, soit une mensualité de 1 109 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 169 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 381 400 €, avec une mensualité de 1 849 € (salaire requis : 5 283 € net/mois).

Les prix en Bouches-du-Rhône sont 56 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Vaucluse, Gard affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Bouches-du-Rhône	3 814 €	-3,1 %	2 087 658
Var	4 182 €	-2,6 %	1 119 307
Vaucluse	2 818 €	-5,5 %	572 056
Gard	2 633 €	-3,1 %	770 940

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Principales villes en Bouches-du-Rhône

Aix-en-Provence 149 695 hab.

5 166 €/m²

Marseille 13e Arrondissement 95 112 hab.

3 120 €/m²

Marseille 8e Arrondissement 84 683 hab.

4 577 €/m²

Marseille 15e Arrondissement 79 161 hab.

1 695 €/m²

Marseille 9e Arrondissement 77 406 hab.

3 247 €/m²

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Bouches-du-Rhône

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 84 communes couvertes du département.

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Bouches-du-Rhône

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 814 €) est inférieur au prix moyen (4 783 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 119 communes, dont les principales sont Aix-en-Provence, Marseille 13e Arrondissement, Marseille 8e Arrondissement, Marseille 15e Arrondissement.

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