Mis à jour juillet 2026

SCI Grans (13) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Grans ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Grans dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 253 860 euros, le résultat net annuel est d'environ 5 413 euros en IR contre 9 984 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Grans ?

La création d'une SCI à Grans coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Grans ?

Investir via une SCI à Grans offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 5 332 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI à Grans en 2026 ?

5 413 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

1 066 €

de loyer mensuel estimé, bien à 253 860 €

2 539 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Grans (13)

5 332 €

Prix moyen / m²

7 337 €

Prix appart. / m²

1 066 €

Loyer estimé / mois

5 489

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Grans

Base de calcul : un 60 m² à 7 337 euros/m², soit 253 860 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 253 860 €

Loyer mensuel estimé 1 066 € / mois

Revenu locatif annuel 12 792 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 539 €

Résultat avant impôt 10 253 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 10 253 €

Impôt (TMI 30%) -3 076 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 764 €

Résultat net SCI IR 5 413 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 10 253 €

Amortissement du bien (30 ans) -8 462 €

Résultat imposable à l'IS 1 791 €

IS (15%) -269 €

Résultat net SCI IS 9 984 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Grans

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 253 860 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI à Grans : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Provence-Alpes-Côte d'Azur, Grans (13) compte environ 5 489 habitants pour un marché à 7 337 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 4 231 euros/m² (+5,6 % sur un an) et 69 transactions annuelles, une SCI à Grans se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Grans est proche de 3 départements : Var, Vaucluse, Gard. Avec un prix médian de 4 231 euros/m² (69 transactions par an), comparez le marché à Grans avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Var Vaucluse Gard

Questions fréquentes — SCI Grans

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Grans ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu à Grans (60 m², 253 860 euros), l'IS laisse 9 984 euros de résultat annuel contre 5 413 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI à Grans ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre à Grans via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 4 231 €/m² (soit 253 860 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 1 066 euros/mois, soit 12 792 euros/an. Après taxe foncière (2 539 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 5 413 euros/an en SCI IR ou 9 984 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Grans ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

La ville Grans : repères locaux

Avec 5 489 habitants, Grans est la 187e commune la plus peuplée de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (sur 201 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 2 001e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 198 hab/km² en fait un territoire moyennement dense.

Localisée dans le département Bouches-du-Rhône (chef-lieu : Marseille), Grans évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Combien coûte le m² à Grans ?

Le prix de vente médian à Grans est de 4 231 €/m², pour une moyenne constatée de 5 332 €/m². Ce niveau place Grans au 331e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 73 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 73 %), et 11 % plus cher que celle de son département (3 814 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Gard (2 633 €/m²) et le plus onéreux Var (4 182 €/m²).

Le marché local enregistre 69 transactions par an, soit 13 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la hausse.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat à Grans

Avec 69 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 4 231 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 47 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 24 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 296 170 €.

Sur ce marché, à Grans, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.

Analyse locale

Le marché immobilier à Grans en 2026

La ville de Grans affiche un prix de vente médian de 4 231 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 332 €/m². La tendance sur un an est orientée à la hausse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 5 489 habitants, la ville présente une densité de 198 hab/km², un territoire moyennement dense.

Le marché immobilier enregistre environ 69 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 11 % plus cher que la médiane du département (Bouches-du-Rhône), et 73 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Grans

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 7 337 €/m² contre 4 192 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 253 860 €, soit une mensualité de 1 230 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 514 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 423 100 €, avec une mensualité de 2 051 € (salaire requis : 5 860 € net/mois).

Les prix à Grans sont 73 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Vaucluse, Gard affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Grans	4 231 €	en hausse	5 489
Var	4 182 €	-2,6 %	1 119 307
Vaucluse	2 818 €	-5,5 %	572 056
Gard	2 633 €	-3,1 %	770 940

Département

Voir les résultats pour Bouches-du-Rhône (13) 2 087 658 hab.

3 814 €/m²

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Autres villes de la région

Aix-en-Provence 149 695 hab.

5 166 €/m²

Marseille 13e Arrondissement 95 112 hab.

3 120 €/m²

Marseille 8e Arrondissement 84 683 hab.

4 577 €/m²

Marseille 15e Arrondissement 79 161 hab.

1 695 €/m²

Marseille 9e Arrondissement 77 406 hab.

3 247 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Grans

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 231 €) est inférieur au prix moyen (5 332 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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