SCI Marseille 9e Arrondissement (13) : IR vs IS
Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels à Marseille 9e Arrondissement. Simulation fiscale et rentabilité locative.
Combien rapporte une SCI à Marseille 9e Arrondissement en 2026 ?
3 749 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²
754 €
de loyer mensuel estimé, bien à 194 820 €
1 948 €
de taxe foncière annuelle estimée
Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.
Chiffres clés — Marseille 9e Arrondissement (13)
3 772 €
Prix moyen / m²
3 452 €
Prix appart. / m²
754 €
Loyer estimé / mois
77 406
Population
SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Marseille 9e Arrondissement
Bien retenu : 60 m² valorisés 194 820 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.
Revenus et charges
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).
Frais de création d'une SCI à Marseille 9e Arrondissement
Changez le prix, le loyer et votre tranche d'imposition pour voir basculer l'arbitrage IR/IS
Simuler ma SCICréer une SCI à Marseille 9e Arrondissement : ce qu'il faut savoir
La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.
Marseille 9e Arrondissement (13), en région Provence-Alpes-Côte d'Azur, compte environ 77 406 habitants. Au prix appartement de 3 452 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 194 820 euros.
L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.
Avec un prix médian de 3 247 euros/m² (-2,1 % sur un an) et 958 transactions annuelles, Marseille 9e Arrondissement offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.
SCI dans les départements voisins
Marseille 9e Arrondissement est proche de 3 départements : Var, Vaucluse, Gard. Avec un prix médian de 3 247 euros/m² (958 transactions par an), le marché à Marseille 9e Arrondissement se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.
Questions fréquentes — SCI Marseille 9e Arrondissement
Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Marseille 9e Arrondissement ?
Combien coûte la création d'une SCI à Marseille 9e Arrondissement ?
Quelle rentabilité locative attendre à Marseille 9e Arrondissement via une SCI ?
Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Marseille 9e Arrondissement ?
Analyse locale
Le portrait chiffré : Marseille 9e Arrondissement
Marseille 9e Arrondissement compte 77 406 habitants, ce qui la place au 10e rang de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur par la population et au 85e rang national. Avec 1 224 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.
La ville fait partie du département Bouches-du-Rhône, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Marseille). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.
Analyse locale
Prix locaux : les chiffres qui comptent
La médiane des prix à Marseille 9e Arrondissement s'établit à 3 247 €/m² (moyenne : 3 772 €/m²). Marseille 9e Arrondissement se situe ainsi au 85e rang des 160 grandes communes du site, parmi les marchés les plus chers.
La ville affiche un prix 33 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 33 %), et 15 % moins cher que celle de son département (3 814 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Gard (2 633 €/m²) et le plus onéreux Var (4 182 €/m²).
Le marché local enregistre 958 transactions par an, soit 12 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 2,1 %.
Analyse locale
Projection à 5 ans et surfaces achetables
Si le rythme des douze derniers mois (2,1 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 3 247 €/m² à environ 2 920 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.
Concrètement, au prix médian de 3 247 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 62 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 31 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 227 290 €.
Sur ce marché, à Marseille 9e Arrondissement, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.
Analyse locale
Le marché immobilier à Marseille 9e Arrondissement en 2026
La ville de Marseille 9e Arrondissement affiche un prix de vente médian de 3 247 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 772 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-2,1 %). Avec 77 406 habitants, la ville présente une densité de 1 224 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 958 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 15 % moins cher que la médiane du département (Bouches-du-Rhône), et 33 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Marseille 9e Arrondissement
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 452 €/m² contre 5 988 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 194 820 €, soit une mensualité de 944 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 697 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 324 700 €, avec une mensualité de 1 574 € (salaire requis : 4 497 € net/mois).
Les prix à Marseille 9e Arrondissement sont 33 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Vaucluse, Gard affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Marseille 9e Arrondissement
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 247 €) est inférieur au prix moyen (3 772 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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