SCI Les Pennes-Mirabeau (13) : IR vs IS
Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.
Combien rapporte une SCI aux Pennes-Mirabeau en 2026 ?
4 802 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²
960 €
de loyer mensuel estimé, bien à 242 520 €
2 425 €
de taxe foncière annuelle estimée
Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.
Chiffres clés — Les Pennes-Mirabeau (13)
4 800 €
Prix moyen / m²
5 407 €
Prix appart. / m²
960 €
Loyer estimé / mois
22 537
Population
SCI IR vs IS — Appartement 60 m² aux Pennes-Mirabeau
Base de calcul : un 60 m² à 5 407 euros/m², soit 242 520 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.
Revenus et charges
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.
Frais de création d'une SCI aux Pennes-Mirabeau
Votre bien ne vaut pas 242 520 euros : refaites le calcul sur son montant réel
Simuler ma SCICréer une SCI aux Pennes-Mirabeau : ce qu'il faut savoir
Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.
En région Provence-Alpes-Côte d'Azur, Les Pennes-Mirabeau (13) compte environ 22 537 habitants pour un marché à 5 407 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.
Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.
Avec un prix médian de 4 042 euros/m² (-5 % sur un an) et 223 transactions annuelles, une SCI aux Pennes-Mirabeau se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.
SCI dans les départements voisins
Les Pennes-Mirabeau est proche de 3 départements : Var, Vaucluse, Gard. Avec un prix médian de 4 042 euros/m² (223 transactions par an), comparez le marché aux Pennes-Mirabeau avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.
Questions fréquentes — SCI Les Pennes-Mirabeau
Vaut-il mieux une SCI IR ou IS aux Pennes-Mirabeau ?
Combien coûte la création d'une SCI aux Pennes-Mirabeau ?
Quelle rentabilité locative attendre aux Pennes-Mirabeau via une SCI ?
Quels sont les avantages d'une SCI pour investir aux Pennes-Mirabeau ?
Analyse locale
Le portrait chiffré : Les Pennes-Mirabeau
Les Pennes-Mirabeau compte 22 537 habitants, ce qui la place au 51e rang de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur par la population et au 447e rang national. Avec 669 habitants au km², la densité locale est qualifiée de dense.
La ville fait partie du département Bouches-du-Rhône, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Marseille). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.
Analyse locale
Prix locaux : les chiffres qui comptent
La médiane des prix aux Pennes-Mirabeau s'établit à 4 042 €/m² (moyenne : 4 800 €/m²). Les Pennes-Mirabeau se situe ainsi au 382e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.
La ville affiche un prix 65 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 65 %), et 6 % plus cher que celle de son département (3 814 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Gard (2 633 €/m²) et le plus onéreux Var (4 182 €/m²).
Le marché local enregistre 223 transactions par an, soit 10 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 5 %.
Analyse locale
Projection à 5 ans et surfaces achetables
Si le rythme des douze derniers mois (5 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 4 042 €/m² à environ 3 128 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.
Concrètement, au prix médian de 4 042 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 49 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 25 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 282 940 €.
Sur ce marché, à Les Pennes-Mirabeau, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.
Analyse locale
Le marché immobilier à Les Pennes-Mirabeau en 2026
La ville de Les Pennes-Mirabeau affiche un prix de vente médian de 4 042 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 800 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-5 %). Avec 22 537 habitants, la ville présente une densité de 669 hab/km², un territoire dense.
Le marché immobilier enregistre environ 223 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 6 % plus cher que la médiane du département (Bouches-du-Rhône), et 65 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Les Pennes-Mirabeau
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 407 €/m² contre 4 474 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 242 520 €, soit une mensualité de 1 175 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 357 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 404 200 €, avec une mensualité de 1 959 € (salaire requis : 5 597 € net/mois).
Les prix à Les Pennes-Mirabeau sont 65 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Vaucluse, Gard affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Les Pennes-Mirabeau
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 042 €) est inférieur au prix moyen (4 800 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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