SCI Ensuès-la-Redonne (13) : IR vs IS
Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.
Combien rapporte une SCI à Ensuès-la-Redonne en 2026 ?
8 958 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²
1 709 €
de loyer mensuel estimé, bien à 354 240 €
3 542 €
de taxe foncière annuelle estimée
Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.
Chiffres clés — Ensuès-la-Redonne (13)
8 546 €
Prix moyen / m²
10 757 €
Prix appart. / m²
1 709 €
Loyer estimé / mois
5 757
Population
SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Ensuès-la-Redonne
Base de calcul : un 60 m² à 10 757 euros/m², soit 354 240 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.
Revenus et charges
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.
Frais de création d'une SCI à Ensuès-la-Redonne
Votre bien ne vaut pas 354 240 euros : refaites le calcul sur son montant réel
Simuler ma SCICréer une SCI à Ensuès-la-Redonne : ce qu'il faut savoir
Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.
En région Provence-Alpes-Côte d'Azur, Ensuès-la-Redonne (13) compte environ 5 757 habitants pour un marché à 10 757 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.
Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.
Avec un prix médian de 5 904 euros/m² (-5,1 % sur un an) et 59 transactions annuelles, une SCI à Ensuès-la-Redonne se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.
SCI dans les départements voisins
Ensuès-la-Redonne est proche de 3 départements : Var, Vaucluse, Gard. Avec un prix médian de 5 904 euros/m² (59 transactions par an), comparez le marché à Ensuès-la-Redonne avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.
Questions fréquentes — SCI Ensuès-la-Redonne
Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Ensuès-la-Redonne ?
Combien coûte la création d'une SCI à Ensuès-la-Redonne ?
Quelle rentabilité locative attendre à Ensuès-la-Redonne via une SCI ?
Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Ensuès-la-Redonne ?
Analyse locale
Repères sur Ensuès-la-Redonne
Ensuès-la-Redonne compte 5 757 habitants, ce qui la place au 178e rang de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur par la population et au 1 904e rang national. Avec 221 habitants au km², la densité locale est qualifiée de moyennement dense.
La ville fait partie du département Bouches-du-Rhône, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Marseille). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.
Analyse locale
Prix et comparaisons pour Ensuès-la-Redonne
La médiane des prix à Ensuès-la-Redonne s'établit à 5 904 €/m² (moyenne : 8 546 €/m²). Ensuès-la-Redonne se situe ainsi au 99e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.
La ville affiche un prix 141 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 141 %), et 55 % plus cher que celle de son département (3 814 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Gard (2 633 €/m²) et le plus onéreux Var (4 182 €/m²).
Le marché local enregistre 59 transactions par an, soit 10 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.
Analyse locale
À quoi correspond ce niveau de prix ?
Avec 59 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.
Concrètement, au prix médian de 5 904 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 34 m² (l'équivalent d'un T2), 100 000 € à environ 17 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 413 280 €.
Ces niveaux de prix placent Ensuès-la-Redonne parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.
Analyse locale
Le marché immobilier à Ensuès-la-Redonne en 2026
La ville d'Ensuès-la-Redonne affiche un prix de vente médian de 5 904 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 8 546 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 5 757 habitants, la ville présente une densité de 221 hab/km², un territoire moyennement dense.
Le marché immobilier enregistre environ 59 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 55 % plus cher que la médiane du département (Bouches-du-Rhône), et 141 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Ensuès-la-Redonne
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 10 757 €/m² contre 5 926 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 354 240 €, soit une mensualité de 1 717 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 906 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 590 400 €, avec une mensualité de 2 862 € (salaire requis : 8 177 € net/mois).
Les prix à Ensuès-la-Redonne sont 141 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Var, Vaucluse, Gard affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Ensuès-la-Redonne
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (5 904 €) est inférieur au prix moyen (8 546 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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