Mis à jour juillet 2026

SCI Marseille 4e Arrondissement (13) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Marseille 4e Arrondissement ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Marseille 4e Arrondissement dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 180 420 euros, le résultat net annuel est d'environ 4 472 euros en IR contre 8 100 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Marseille 4e Arrondissement ?

La création d'une SCI à Marseille 4e Arrondissement coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Marseille 4e Arrondissement ?

Investir via une SCI à Marseille 4e Arrondissement offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 4 281 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI à Marseille 4e Arrondissement en 2026 ?

4 472 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

856 €

de loyer mensuel estimé, bien à 180 420 €

1 804 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Marseille 4e Arrondissement (13)

4 281 €

Prix moyen / m²

4 259 €

Prix appart. / m²

856 €

Loyer estimé / mois

49 363

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Marseille 4e Arrondissement

Base de calcul : un 60 m² à 4 259 euros/m², soit 180 420 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 180 420 €

Loyer mensuel estimé 856 € / mois

Revenu locatif annuel 10 272 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 804 €

Résultat avant impôt 8 468 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 8 468 €

Impôt (TMI 30%) -2 540 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 456 €

Résultat net SCI IR 4 472 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 8 468 €

Amortissement du bien (30 ans) -6 014 €

Résultat imposable à l'IS 2 454 €

IS (15%) -368 €

Résultat net SCI IS 8 100 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Marseille 4e Arrondissement

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 180 420 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI à Marseille 4e Arrondissement : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Provence-Alpes-Côte d'Azur, Marseille 4e Arrondissement (13) compte environ 49 363 habitants pour un marché à 4 259 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 3 007 euros/m² (-1,4 % sur un an) et 988 transactions annuelles, une SCI à Marseille 4e Arrondissement se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Marseille 4e Arrondissement est proche de 3 départements : Var, Vaucluse, Gard. Avec un prix médian de 3 007 euros/m² (988 transactions par an), comparez le marché à Marseille 4e Arrondissement avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Var Vaucluse Gard

Questions fréquentes — SCI Marseille 4e Arrondissement

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Marseille 4e Arrondissement ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu à Marseille 4e Arrondissement (60 m², 180 420 euros), l'IS laisse 8 100 euros de résultat annuel contre 4 472 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI à Marseille 4e Arrondissement ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre à Marseille 4e Arrondissement via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 007 €/m² (soit 180 420 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 856 euros/mois, soit 10 272 euros/an. Après taxe foncière (1 804 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 4 472 euros/an en SCI IR ou 8 100 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Marseille 4e Arrondissement ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

Contexte local : Marseille 4e Arrondissement en bref

Avec 49 363 habitants, Marseille 4e Arrondissement est la 23e commune la plus peuplée de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (sur 201 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 164e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 17 120 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Bouches-du-Rhône (chef-lieu : Marseille), Marseille 4e Arrondissement évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Marseille 4e Arrondissement

Le prix de vente médian à Marseille 4e Arrondissement est de 3 007 €/m², pour une moyenne constatée de 4 281 €/m². Ce niveau place Marseille 4e Arrondissement au 938e rang des 2 175 communes du site, au-dessus de la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 23 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 23 %), et 21 % moins cher que celle de son département (3 814 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Gard (2 633 €/m²) et le plus onéreux Var (4 182 €/m²).

Le marché local enregistre 988 transactions par an, soit 20 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 1,4 %.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Si le rythme des douze derniers mois (1,4 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 3 007 €/m² à environ 2 802 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 3 007 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 67 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 33 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 210 490 €.

Sur ce marché, à Marseille 4e Arrondissement, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.

Analyse locale

Le marché immobilier à Marseille 4e Arrondissement en 2026

La ville de Marseille 4e Arrondissement affiche un prix de vente médian de 3 007 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 281 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-1,4 %). Avec 49 363 habitants, la ville présente une densité de 17 120 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 988 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 21 % moins cher que la médiane du département (Bouches-du-Rhône), et 23 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Marseille 4e Arrondissement

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 259 €/m² contre 4 892 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 180 420 €, soit une mensualité de 874 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 497 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 300 700 €, avec une mensualité de 1 457 € (salaire requis : 4 163 € net/mois).

Les prix à Marseille 4e Arrondissement sont 23 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Gard affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Marseille 4e Arrondissement	3 007 €	-1,4 %	49 363
Var	4 182 €	-2,6 %	1 119 307
Vaucluse	2 818 €	-5,5 %	572 056
Gard	2 633 €	-3,1 %	770 940

Département

Voir les résultats pour Bouches-du-Rhône (13) 2 087 658 hab.

3 814 €/m²

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Autres villes de la région

Aix-en-Provence 149 695 hab.

5 166 €/m²

Marseille 13e Arrondissement 95 112 hab.

3 120 €/m²

Marseille 8e Arrondissement 84 683 hab.

4 577 €/m²

Marseille 15e Arrondissement 79 161 hab.

1 695 €/m²

Marseille 9e Arrondissement 77 406 hab.

3 247 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Marseille 4e Arrondissement

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 007 €) est inférieur au prix moyen (4 281 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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