SCI Carnoux-en-Provence (13) : IR vs IS
Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.
Combien rapporte une SCI à Carnoux-en-Provence en 2026 ?
4 946 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²
989 €
de loyer mensuel estimé, bien à 250 080 €
2 501 €
de taxe foncière annuelle estimée
Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.
Chiffres clés — Carnoux-en-Provence (13)
4 945 €
Prix moyen / m²
4 924 €
Prix appart. / m²
989 €
Loyer estimé / mois
6 873
Population
SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Carnoux-en-Provence
Base de calcul : un 60 m² à 4 924 euros/m², soit 250 080 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.
Revenus et charges
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.
Frais de création d'une SCI à Carnoux-en-Provence
Votre bien ne vaut pas 250 080 euros : refaites le calcul sur son montant réel
Simuler ma SCICréer une SCI à Carnoux-en-Provence : ce qu'il faut savoir
Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.
En région Provence-Alpes-Côte d'Azur, Carnoux-en-Provence (13) compte environ 6 873 habitants pour un marché à 4 924 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.
Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.
Avec un prix médian de 4 168 euros/m² (-6,6 % sur un an) et 88 transactions annuelles, une SCI à Carnoux-en-Provence se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.
SCI dans les départements voisins
Carnoux-en-Provence est proche de 3 départements : Var, Vaucluse, Gard. Avec un prix médian de 4 168 euros/m² (88 transactions par an), comparez le marché à Carnoux-en-Provence avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.
Questions fréquentes — SCI Carnoux-en-Provence
Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Carnoux-en-Provence ?
Combien coûte la création d'une SCI à Carnoux-en-Provence ?
Quelle rentabilité locative attendre à Carnoux-en-Provence via une SCI ?
Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Carnoux-en-Provence ?
Analyse locale
La ville Carnoux-en-Provence : repères locaux
Avec 6 873 habitants, Carnoux-en-Provence est la 145e commune la plus peuplée de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (sur 201 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 1 559e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 1 847 hab/km² en fait un territoire très dense.
Localisée dans le département Bouches-du-Rhône (chef-lieu : Marseille), Carnoux-en-Provence évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.
Analyse locale
Combien coûte le m² à Carnoux-en-Provence ?
Le prix de vente médian à Carnoux-en-Provence est de 4 168 €/m², pour une moyenne constatée de 4 945 €/m². Ce niveau place Carnoux-en-Provence au 348e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.
La ville affiche un prix 70 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 70 %), et 9 % plus cher que celle de son département (3 814 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Gard (2 633 €/m²) et le plus onéreux Var (4 182 €/m²).
Le marché local enregistre 88 transactions par an, soit 13 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.
Analyse locale
Projection et pouvoir d'achat à Carnoux-en-Provence
Avec 88 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.
Concrètement, au prix médian de 4 168 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 48 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 24 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 291 760 €.
Sur ce marché, à Carnoux-en-Provence, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.
Analyse locale
Le marché immobilier à Carnoux-en-Provence en 2026
La ville de Carnoux-en-Provence affiche un prix de vente médian de 4 168 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 945 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 6 873 habitants, la ville présente une densité de 1 847 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 88 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 9 % plus cher que la médiane du département (Bouches-du-Rhône), et 70 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Carnoux-en-Provence
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 924 €/m² contre 4 975 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 250 080 €, soit une mensualité de 1 212 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 463 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 416 800 €, avec une mensualité de 2 020 € (salaire requis : 5 771 € net/mois).
Les prix à Carnoux-en-Provence sont 70 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Vaucluse, Gard affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
Explorer
Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Carnoux-en-Provence
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 168 €) est inférieur au prix moyen (4 945 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
Articles liés
Achat en indivision pour couple non marié : gui…
Acheter en indivision en tant que concubins ou partenaire…
IFI à Paris 2026 : quand votre appartement vous…
IFI 2026 Paris : seuil 1,3 M€, abattement 30 % résidence …
SCI familiale : avantages, inconvénients et fis…
SCI familiale en 2026 : création, fiscalité IR vs IS, tra…
SCI à l'IR ou à l'IS en 2026 : fiscalité, plus-…
SCI IR vs IS 2026 : transparence fiscale, revenus foncier…
SCI à l IR ou à l IS : comment choisir en 2026
SCI IR ou IS : comparatif complet des deux régimes en 202…
SCI 2026 : création, fiscalité IR ou IS, et ges…
Tout sur la SCI : création, objet social, fiscalité IR vs…