SCI Marseille (13) : IR vs IS
Sur un appartement de 60 m² acheté 193 320 euros à Marseille, la SCI à l'IR laisse 4 410 euros nets par an contre 8 065 euros à l'IS.
Combien rapporte une SCI à Marseille en 2026 ?
4 410 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²
857 €
de loyer mensuel estimé, bien à 193 320 €
1 933 €
de taxe foncière annuelle estimée
Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.
Chiffres clés — Marseille (13)
4 287 €
Prix moyen / m²
4 066 €
Prix appart. / m²
857 €
Loyer estimé / mois
886 040
Population
SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Marseille
Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 4 066 euros/m², rendement brut 4 %.
Revenus et charges
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.
Frais de création d'une SCI à Marseille
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Simuler ma SCICréer une SCI à Marseille : ce qu'il faut savoir
La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.
Marseille (13) réunit environ 886 040 habitants en région Provence-Alpes-Côte d'Azur. Le prix des appartements, 4 066 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.
À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.
Avec un prix médian de 3 222 euros/m² (-2,5 % sur un an) et 12 467 transactions annuelles, une SCI à Marseille se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.
SCI dans les départements voisins
Marseille est proche de 3 départements : Var, Vaucluse, Gard. Avec un prix médian de 3 222 euros/m² (12 467 transactions par an), comparez le marché à Marseille avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.
Questions fréquentes — SCI Marseille
Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Marseille ?
Combien coûte la création d'une SCI à Marseille ?
Quelle rentabilité locative attendre à Marseille via une SCI ?
Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Marseille ?
Analyse locale
Le portrait chiffré : Marseille
Marseille compte 886 040 habitants, ce qui la place en tête de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur par la population et au premier rang national. Avec 3 683 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.
La ville fait partie du département Bouches-du-Rhône, dont elle est le chef-lieu et le centre administratif. Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.
Analyse locale
Prix locaux : les chiffres qui comptent
La médiane des prix à Marseille s'établit à 3 222 €/m² (moyenne : 4 287 €/m²). Marseille se situe ainsi au 87e rang des 160 grandes communes du site, parmi les marchés les plus chers.
La ville affiche un prix 32 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 32 %), et 16 % moins cher que celle de son département (3 814 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Gard (2 633 €/m²) et le plus onéreux Var (4 182 €/m²).
Le marché local enregistre 12 467 transactions par an, soit 14 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 2,5 %.
Analyse locale
Projection à 5 ans et surfaces achetables
Si le rythme des douze derniers mois (2,5 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 3 222 €/m² à environ 2 839 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.
Concrètement, au prix médian de 3 222 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 62 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 31 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 225 540 €.
Ces niveaux de prix placent Marseille parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.
Analyse locale
Le marché immobilier à Marseille en 2026
La ville de Marseille affiche un prix de vente médian de 3 222 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 287 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-2,5 %). Avec 886 040 habitants, la ville présente une densité de 3 683 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 12 467 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 16 % moins cher que la médiane du département (Bouches-du-Rhône), et 32 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Marseille
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 066 €/m² contre 5 370 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 193 320 €, soit une mensualité de 937 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 677 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 322 200 €, avec une mensualité de 1 562 € (salaire requis : 4 463 € net/mois).
Les prix à Marseille sont 32 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Vaucluse, Gard affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Marseille
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 222 €) est inférieur au prix moyen (4 287 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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