SCI Marseille 2e Arrondissement (13) : IR vs IS
IR ou IS pour une SCI à Marseille 2e Arrondissement ? La réponse dépend du prix du bien, ici 7 601 euros/m² pour un appartement, et de l'horizon de détention.
Combien rapporte une SCI à Marseille 2e Arrondissement en 2026 ?
8 267 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²
1 515 €
de loyer mensuel estimé, bien à 252 300 €
2 523 €
de taxe foncière annuelle estimée
Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.
Chiffres clés — Marseille 2e Arrondissement (13)
7 576 €
Prix moyen / m²
7 601 €
Prix appart. / m²
1 515 €
Loyer estimé / mois
24 378
Population
SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Marseille 2e Arrondissement
Simulation sur un appartement de 60 m² à 7 601 euros/m², rendement locatif brut de 4 %.
Revenus et charges
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
* Le résultat affiché à l'IS n'est pas disponible pour les associés : le sortir coûte 30 % de PFU, ou le barème progressif si l'option est plus favorable.
Frais de création d'une SCI à Marseille 2e Arrondissement
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Simuler ma SCICréer une SCI à Marseille 2e Arrondissement : ce qu'il faut savoir
Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre par tranches successives, choisir son régime fiscal : voilà ce qu'une SCI apporte réellement. Elle ne fait en revanche pas disparaître l'impôt.
Avec environ 24 378 habitants en région Provence-Alpes-Côte d'Azur, Marseille 2e Arrondissement (13) affiche un prix appartement de 7 601 euros/m². C'est ce montant qui détermine l'amortissement déductible en cas d'option à l'IS.
Le choix entre IR et IS n'est pas une préférence, c'est un calcul. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus et supportent la TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bâti sur environ trente ans efface une grande partie du résultat imposable, mais la plus-value de revente est calculée sur une valeur nette amortie, donc plus élevée.
Avec un prix médian de 4 205 euros/m² (+12 % sur un an) et 548 transactions annuelles, une SCI à Marseille 2e Arrondissement se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.
SCI dans les départements voisins
Marseille 2e Arrondissement est proche de 3 départements : Var, Vaucluse, Gard. Avec un prix médian de 4 205 euros/m² (548 transactions par an), comparez le marché à Marseille 2e Arrondissement avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.
Questions fréquentes — SCI Marseille 2e Arrondissement
Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Marseille 2e Arrondissement ?
Combien coûte la création d'une SCI à Marseille 2e Arrondissement ?
Quelle rentabilité locative attendre à Marseille 2e Arrondissement via une SCI ?
Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Marseille 2e Arrondissement ?
Analyse locale
La ville Marseille 2e Arrondissement : repères locaux
Avec 24 378 habitants, Marseille 2e Arrondissement est la 48e commune la plus peuplée de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (sur 201 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 414e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 6 935 hab/km² en fait un territoire très dense.
Localisée dans le département Bouches-du-Rhône (chef-lieu : Marseille), Marseille 2e Arrondissement évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.
Analyse locale
Combien coûte le m² à Marseille 2e Arrondissement ?
Le prix de vente médian à Marseille 2e Arrondissement est de 4 205 €/m², pour une moyenne constatée de 7 576 €/m² — la moyenne est ici tirée vers le haut par des ventes atypiques, la médiane reflète mieux le marché courant. Ce niveau place Marseille 2e Arrondissement au 336e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.
La ville affiche un prix 72 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 72 %), et 10 % plus cher que celle de son département (3 814 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Gard (2 633 €/m²) et le plus onéreux Var (4 182 €/m²).
Le marché local enregistre 548 transactions par an, soit 22 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la hausse.
Analyse locale
Projection et pouvoir d'achat à Marseille 2e Arrondissement
Avec 548 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.
Concrètement, au prix médian de 4 205 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 48 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 24 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 294 350 €.
Ces niveaux de prix placent Marseille 2e Arrondissement parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.
Analyse locale
Le marché immobilier à Marseille 2e Arrondissement en 2026
La ville de Marseille 2e Arrondissement affiche un prix de vente médian de 4 205 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (7 576 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. La tendance sur un an est orientée à la hausse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 24 378 habitants, la ville présente une densité de 6 935 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 548 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 10 % plus cher que la médiane du département (Bouches-du-Rhône), et 72 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Marseille 2e Arrondissement
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 7 601 €/m² contre 3 117 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 252 300 €, soit une mensualité de 1 223 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 494 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 420 500 €, avec une mensualité de 2 038 € (salaire requis : 5 823 € net/mois).
Les prix à Marseille 2e Arrondissement sont 72 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Vaucluse, Gard affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Marseille 2e Arrondissement
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 205 €) est inférieur au prix moyen (7 576 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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