Mis à jour juillet 2026

SCI Berre-l'Étang (13) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Berre-l'Étang ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Berre-l'Étang dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 196 260 euros, le résultat net annuel est d'environ 3 595 euros en IR contre 6 769 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Berre-l'Étang ?

La création d'une SCI à Berre-l'Étang coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Berre-l'Étang ?

Investir via une SCI à Berre-l'Étang offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 3 656 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI à Berre-l'Étang en 2026 ?

3 595 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

731 €

de loyer mensuel estimé, bien à 196 260 €

1 963 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Berre-l'Étang (13)

3 656 €

Prix moyen / m²

3 589 €

Prix appart. / m²

731 €

Loyer estimé / mois

13 832

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Berre-l'Étang

Base de calcul : un 60 m² à 3 589 euros/m², soit 196 260 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 196 260 €

Loyer mensuel estimé 731 € / mois

Revenu locatif annuel 8 772 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 963 €

Résultat avant impôt 6 809 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 6 809 €

Impôt (TMI 30%) -2 043 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 171 €

Résultat net SCI IR 3 595 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 6 809 €

Amortissement du bien (30 ans) -6 542 €

Résultat imposable à l'IS 267 €

IS (15%) -40 €

Résultat net SCI IS 6 769 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Berre-l'Étang

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 196 260 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI à Berre-l'Étang : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Provence-Alpes-Côte d'Azur, Berre-l'Étang (13) compte environ 13 832 habitants pour un marché à 3 589 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 3 271 euros/m² (-8,4 % sur un an) et 91 transactions annuelles, Berre-l'Étang offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Berre-l'Étang est proche de 3 départements : Var, Vaucluse, Gard. Avec un prix médian de 3 271 euros/m² (91 transactions par an), le marché à Berre-l'Étang se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Var Vaucluse Gard

Questions fréquentes — SCI Berre-l'Étang

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Berre-l'Étang ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu à Berre-l'Étang (60 m², 196 260 euros), l'IS laisse 6 769 euros de résultat annuel contre 3 595 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI à Berre-l'Étang ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre à Berre-l'Étang via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 271 €/m² (soit 196 260 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 731 euros/mois, soit 8 772 euros/an. Après taxe foncière (1 963 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 3 595 euros/an en SCI IR ou 6 769 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Berre-l'Étang ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

Contexte local : Berre-l'Étang en bref

Avec 13 832 habitants, Berre-l'Étang est la 79e commune la plus peuplée de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (sur 201 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 761e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 317 hab/km² en fait un territoire dense.

Localisée dans le département Bouches-du-Rhône (chef-lieu : Marseille), Berre-l'Étang évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Berre-l'Étang

Le prix de vente médian à Berre-l'Étang est de 3 271 €/m², pour une moyenne constatée de 3 656 €/m². Ce niveau place Berre-l'Étang au 763e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 34 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 34 %), et 14 % moins cher que celle de son département (3 814 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Gard (2 633 €/m²) et le plus onéreux Var (4 182 €/m²).

Le marché local enregistre 91 transactions par an, soit 7 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Avec 91 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 3 271 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 61 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 31 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 228 970 €.

Sur ce marché, à Berre-l'Étang, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.

Analyse locale

Le marché immobilier à Berre-l'Étang en 2026

La ville de Berre-l'Étang affiche un prix de vente médian de 3 271 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 656 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 13 832 habitants, la ville présente une densité de 317 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 91 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 14 % moins cher que la médiane du département (Bouches-du-Rhône), et 34 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Berre-l'Étang

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 589 €/m² contre 3 723 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 196 260 €, soit une mensualité de 951 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 717 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 327 100 €, avec une mensualité de 1 585 € (salaire requis : 4 529 € net/mois).

Les prix à Berre-l'Étang sont 34 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Vaucluse, Gard affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Berre-l'Étang	3 271 €	en baisse	13 832
Var	4 182 €	-2,6 %	1 119 307
Vaucluse	2 818 €	-5,5 %	572 056
Gard	2 633 €	-3,1 %	770 940

Département

Voir les résultats pour Bouches-du-Rhône (13) 2 087 658 hab.

3 814 €/m²

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Autres villes de la région

Aix-en-Provence 149 695 hab.

5 166 €/m²

Marseille 13e Arrondissement 95 112 hab.

3 120 €/m²

Marseille 8e Arrondissement 84 683 hab.

4 577 €/m²

Marseille 15e Arrondissement 79 161 hab.

1 695 €/m²

Marseille 9e Arrondissement 77 406 hab.

3 247 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Berre-l'Étang

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 271 €) est inférieur au prix moyen (3 656 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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