SCI Passy (74) : IR vs IS
Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels à Passy. Simulation fiscale et rentabilité locative.
Combien rapporte une SCI à Passy en 2026 ?
5 638 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²
1 089 €
de loyer mensuel estimé, bien à 239 040 €
2 390 €
de taxe foncière annuelle estimée
Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.
Chiffres clés — Passy (74)
5 444 €
Prix moyen / m²
5 879 €
Prix appart. / m²
1 089 €
Loyer estimé / mois
10 856
Population
SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Passy
Bien retenu : 60 m² valorisés 239 040 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.
Revenus et charges
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).
Frais de création d'une SCI à Passy
Changez le prix, le loyer et votre tranche d'imposition pour voir basculer l'arbitrage IR/IS
Simuler ma SCICréer une SCI à Passy : ce qu'il faut savoir
La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.
Passy (74), en région Auvergne-Rhône-Alpes, compte environ 10 856 habitants. Au prix appartement de 5 879 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 239 040 euros.
L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.
Avec un prix médian de 3 984 euros/m² (+1,8 % sur un an) et 152 transactions annuelles, une SCI à Passy se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.
SCI dans les départements voisins
Passy est proche de 2 départements : Savoie, Ain. Avec un prix médian de 3 984 euros/m² (152 transactions par an), comparez le marché à Passy avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.
Questions fréquentes — SCI Passy
Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Passy ?
Combien coûte la création d'une SCI à Passy ?
Quelle rentabilité locative attendre à Passy via une SCI ?
Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Passy ?
Analyse locale
Repères sur Passy
Passy compte 10 856 habitants, ce qui la place au 105e rang de la région Auvergne-Rhône-Alpes par la population et au 958e rang national. Avec 136 habitants au km², la densité locale est qualifiée de moyennement dense.
La ville fait partie du département Haute-Savoie, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Annecy). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.
Analyse locale
Prix et comparaisons pour Passy
La médiane des prix à Passy s'établit à 3 984 €/m² (moyenne : 5 444 €/m²). Passy se situe ainsi au 400e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.
La ville affiche un prix 63 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 63 %), et 12 % moins cher que celle de son département (4 541 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Ain (2 675 €/m²) et le plus onéreux Savoie (3 826 €/m²).
Le marché local enregistre 152 transactions par an, soit 14 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la hausse.
Analyse locale
À quoi correspond ce niveau de prix ?
Avec 152 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.
Concrètement, au prix médian de 3 984 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 50 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 25 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 278 880 €.
Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 50 m² à Passy contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.
Analyse locale
Le marché immobilier à Passy en 2026
La ville de Passy affiche un prix de vente médian de 3 984 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 444 €/m². La tendance sur un an est orientée à la hausse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 10 856 habitants, la ville présente une densité de 136 hab/km², un territoire moyennement dense.
Le marché immobilier enregistre environ 152 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.
Concrètement, le m² s'y vend 12 % moins cher que la médiane du département (Haute-Savoie), et 63 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Passy
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 879 €/m² contre 4 862 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 239 040 €, soit une mensualité de 1 159 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 311 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 398 400 €, avec une mensualité de 1 931 € (salaire requis : 5 517 € net/mois).
Les prix à Passy sont 63 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Ain affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Passy
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 984 €) est inférieur au prix moyen (5 444 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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