SCI Annecy (74) : IR vs IS
Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels à Annecy. Simulation fiscale et rentabilité locative.
Combien rapporte une SCI à Annecy en 2026 ?
5 844 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²
1 186 €
de loyer mensuel estimé, bien à 316 380 €
3 164 €
de taxe foncière annuelle estimée
Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.
Chiffres clés — Annecy (74)
5 930 €
Prix moyen / m²
5 765 €
Prix appart. / m²
1 186 €
Loyer estimé / mois
132 117
Population
SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Annecy
Bien retenu : 60 m² valorisés 316 380 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.
Revenus et charges
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).
Frais de création d'une SCI à Annecy
Changez le prix, le loyer et votre tranche d'imposition pour voir basculer l'arbitrage IR/IS
Simuler ma SCICréer une SCI à Annecy : ce qu'il faut savoir
La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.
Annecy (74), en région Auvergne-Rhône-Alpes, compte environ 132 117 habitants. Au prix appartement de 5 765 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 316 380 euros.
L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.
Avec un prix médian de 5 273 euros/m² (-3 % sur un an) et 1 765 transactions annuelles, une SCI à Annecy se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.
SCI dans les départements voisins
Annecy est proche de 2 départements : Savoie, Ain. Avec un prix médian de 5 273 euros/m² (1 765 transactions par an), comparez le marché à Annecy avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.
Questions fréquentes — SCI Annecy
Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Annecy ?
Combien coûte la création d'une SCI à Annecy ?
Quelle rentabilité locative attendre à Annecy via une SCI ?
Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Annecy ?
Analyse locale
Le portrait chiffré : Annecy
Annecy compte 132 117 habitants, ce qui la place au 6e rang de la région Auvergne-Rhône-Alpes par la population et au 39e rang national. Avec 1 891 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.
La ville fait partie du département Haute-Savoie, dont elle est le chef-lieu et le centre administratif. Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.
Analyse locale
Prix locaux : les chiffres qui comptent
La médiane des prix à Annecy s'établit à 5 273 €/m² (moyenne : 5 930 €/m²). Annecy se situe ainsi au 35e rang des 160 grandes communes du site, parmi les marchés les plus chers.
La ville affiche un prix 115 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 115 %), et 16 % plus cher que celle de son département (4 541 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Ain (2 675 €/m²) et le plus onéreux Savoie (3 826 €/m²).
Le marché local enregistre 1 765 transactions par an, soit 13 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 3 %.
Analyse locale
Projection à 5 ans et surfaces achetables
Si le rythme des douze derniers mois (3 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 5 273 €/m² à environ 4 528 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.
Concrètement, au prix médian de 5 273 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 38 m² (l'équivalent d'un T2), 100 000 € à environ 19 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 369 110 €.
Ces niveaux de prix placent Annecy parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.
Analyse locale
Le marché immobilier à Annecy en 2026
La ville d'Annecy affiche un prix de vente médian de 5 273 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 930 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-3 %). Avec 132 117 habitants, la ville présente une densité de 1 891 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 1 765 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.
Concrètement, le m² s'y vend 16 % plus cher que la médiane du département (Haute-Savoie), et 115 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Annecy
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 765 €/m² contre 7 421 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 316 380 €, soit une mensualité de 1 533 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 380 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 527 300 €, avec une mensualité de 2 556 € (salaire requis : 7 303 € net/mois).
Les prix à Annecy sont 115 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Savoie, Ain affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Annecy
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (5 273 €) est inférieur au prix moyen (5 930 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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