SCI Cluses (74) : IR vs IS
IR ou IS pour une SCI à Cluses ? La réponse dépend du prix du bien, ici 2 751 euros/m² pour un appartement, et de l'horizon de détention.
Combien rapporte une SCI à Cluses en 2026 ?
2 734 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²
559 €
de loyer mensuel estimé, bien à 152 880 €
1 529 €
de taxe foncière annuelle estimée
Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.
Chiffres clés — Cluses (74)
2 795 €
Prix moyen / m²
2 751 €
Prix appart. / m²
559 €
Loyer estimé / mois
17 795
Population
SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Cluses
Simulation sur un appartement de 60 m² à 2 751 euros/m², rendement locatif brut de 4 %.
Revenus et charges
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
* Le résultat affiché à l'IS n'est pas disponible pour les associés : le sortir coûte 30 % de PFU, ou le barème progressif si l'option est plus favorable.
Frais de création d'une SCI à Cluses
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Simuler ma SCICréer une SCI à Cluses : ce qu'il faut savoir
Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre par tranches successives, choisir son régime fiscal : voilà ce qu'une SCI apporte réellement. Elle ne fait en revanche pas disparaître l'impôt.
Avec environ 17 795 habitants en région Auvergne-Rhône-Alpes, Cluses (74) affiche un prix appartement de 2 751 euros/m². C'est ce montant qui détermine l'amortissement déductible en cas d'option à l'IS.
Le choix entre IR et IS n'est pas une préférence, c'est un calcul. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus et supportent la TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bâti sur environ trente ans efface une grande partie du résultat imposable, mais la plus-value de revente est calculée sur une valeur nette amortie, donc plus élevée.
Avec un prix médian de 2 548 euros/m² (-9,2 % sur un an) et 242 transactions annuelles, Cluses offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.
SCI dans les départements voisins
Cluses est proche de 2 départements : Savoie, Ain. Avec un prix médian de 2 548 euros/m² (242 transactions par an), le marché à Cluses se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.
Questions fréquentes — SCI Cluses
Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Cluses ?
Combien coûte la création d'une SCI à Cluses ?
Quelle rentabilité locative attendre à Cluses via une SCI ?
Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Cluses ?
Analyse locale
La ville Cluses : repères locaux
Avec 17 795 habitants, Cluses est la 61e commune la plus peuplée de la région Auvergne-Rhône-Alpes (sur 292 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 592e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 1 702 hab/km² en fait un territoire très dense.
Localisée dans le département Haute-Savoie (chef-lieu : Annecy), Cluses évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.
Analyse locale
Combien coûte le m² à Cluses ?
Le prix de vente médian à Cluses est de 2 548 €/m², pour une moyenne constatée de 2 795 €/m². Ce niveau place Cluses au 1 237e rang des 2 175 communes du site, proche de la moyenne nationale.
La ville affiche un prix 4 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 4 %), et 44 % moins cher que celle de son département (4 541 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Ain (2 675 €/m²) et le plus onéreux Savoie (3 826 €/m²).
Le marché local enregistre 242 transactions par an, soit 14 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 9,2 %.
Analyse locale
Projection et pouvoir d'achat à Cluses
Si le rythme des douze derniers mois (9,2 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 2 548 €/m² à environ 1 573 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.
Concrètement, au prix médian de 2 548 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 78 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 39 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 178 360 €.
Ces niveaux de prix placent Cluses dans la moyenne nationale : ni territoire d'exception, ni marché au rabais, les simulations locales reflètent une réalité proche du standard français.
Analyse locale
Le marché immobilier à Cluses en 2026
La ville de Cluses affiche un prix de vente médian de 2 548 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 795 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-9,2 %). Avec 17 795 habitants, la ville présente une densité de 1 702 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 242 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.
Concrètement, le m² s'y vend 44 % moins cher que la médiane du département (Haute-Savoie), et 4 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Cluses
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 751 €/m² contre 3 130 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 152 880 €, soit une mensualité de 741 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 117 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 254 800 €, avec une mensualité de 1 235 € (salaire requis : 3 529 € net/mois).
Les prix à Cluses sont 4 % au-dessus de la moyenne nationale.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Cluses
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 548 €) est inférieur au prix moyen (2 795 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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