Mis à jour juillet 2026

SCI Ducos (972) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Ducos ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Ducos dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 166 080 euros, le résultat net annuel est d'environ 3 108 euros en IR contre 5 834 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Ducos ?

La création d'une SCI à Ducos coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Ducos ?

Investir via une SCI à Ducos offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 3 145 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Sur un appartement de 60 m² acheté 166 080 euros à Ducos, la SCI à l'IR laisse 3 108 euros nets par an contre 5 834 euros à l'IS.

Combien rapporte une SCI à Ducos en 2026 ?

3 108 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

629 €

de loyer mensuel estimé, bien à 166 080 €

1 661 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Ducos (972)

3 145 €

Prix moyen / m²

3 224 €

Prix appart. / m²

629 €

Loyer estimé / mois

18 105

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Ducos

Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 3 224 euros/m², rendement brut 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 166 080 €

Loyer mensuel estimé 629 € / mois

Revenu locatif annuel 7 548 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 661 €

Résultat avant impôt 5 887 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 5 887 €

Impôt (TMI 30%) -1 766 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 013 €

Résultat net SCI IR 3 108 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 5 887 €

Amortissement du bien (30 ans) -5 536 €

Résultat imposable à l'IS 351 €

IS (15%) -53 €

Résultat net SCI IS 5 834 € / an

* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.

Frais de création d'une SCI à Ducos

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

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Créer une SCI à Ducos : ce qu'il faut savoir

La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.

Ducos (972) réunit environ 18 105 habitants en région Martinique. Le prix des appartements, 3 224 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.

À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.

Avec un prix médian de 2 768 euros/m² (+1 % sur un an) et 92 transactions annuelles, Ducos offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

Questions fréquentes — SCI Ducos

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Ducos ?

Tout dépend de l'horizon. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus du foyer et supportent la tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bien sur trente ans efface une grande part du résultat imposable. Sur un 60 m² à 166 080 euros à Ducos, cela donne 3 108 euros nets par an à l'IR contre 5 834 euros à l'IS.

Combien coûte la création d'une SCI à Ducos ?

Comptez 1 500 à 2 500 euros. L'essentiel du montant tient aux honoraires de rédaction des statuts, le reste étant des frais fixes (annonce légale, greffe). Rapporté au prix du bien type à Ducos, 166 080 euros, c'est de l'ordre de 1,5 % du projet.

Quelle rentabilité locative attendre à Ducos via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 2 768 €/m² (soit 166 080 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 629 euros/mois, soit 7 548 euros/an. Après taxe foncière (1 661 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 3 108 euros/an en SCI IR ou 5 834 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Ducos ?

Sur un marché à 3 224 euros/m² comme celui de Ducos, la SCI sert surtout à deux choses : acheter à plusieurs sans subir l'indivision, et transmettre le bien par tranches de parts plutôt qu'en une fois, avec une décote de 10 à 15 % à la clé.

Analyse locale

Le portrait chiffré : Ducos

Ducos compte 18 105 habitants, ce qui la place au 5e rang de la région Martinique par la population et au 579e rang national. Avec 629 habitants au km², la densité locale est qualifiée de dense.

La ville fait partie du département Martinique, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Fort-de-France). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix locaux : les chiffres qui comptent

La médiane des prix à Ducos s'établit à 2 768 €/m² (moyenne : 3 145 €/m²). Ducos se situe ainsi au 1 085e rang des 2 175 communes du site, au-dessus de la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 13 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 13 %), et 7 % moins cher que celle de son département (2 972 €/m²).

Le marché local enregistre 92 transactions par an, soit 5 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la stabilité.

Analyse locale

Projection à 5 ans et surfaces achetables

Avec 92 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 2 768 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 72 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 36 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 193 760 €.

Ces niveaux de prix placent Ducos parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.

Analyse locale

Le marché immobilier à Ducos en 2026

La ville de Ducos affiche un prix de vente médian de 2 768 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 145 €/m². La tendance sur un an est stable, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 18 105 habitants, la ville présente une densité de 629 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 92 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 7 % moins cher que la médiane du département (Martinique), et 13 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Ducos

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 224 €/m² contre 3 028 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 166 080 €, soit une mensualité de 805 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 300 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 276 800 €, avec une mensualité de 1 342 € (salaire requis : 3 834 € net/mois).

Les prix à Ducos sont 13 % au-dessus de la moyenne nationale.

Département

Voir les résultats pour Martinique (972) 360 630 hab.

2 972 €/m²

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Autres villes de la région

Fort-de-France 75 506 hab.

2 689 €/m²

Le Lamentin 39 400 hab.

2 576 €/m²

Le Robert 21 553 hab.

2 691 €/m²

Schœlcher 19 478 hab.

3 533 €/m²

Le François 15 778 hab.

3 504 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Ducos

Ce territoire applique un taux réduit de DMTO, ce qui diminue légèrement les frais de notaire par rapport à la moyenne nationale. Le prix médian au m² (2 768 €) est inférieur au prix moyen (3 145 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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