Mis à jour juillet 2026

SCI Le François (972) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS au François ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS au François dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 210 240 euros, le résultat net annuel est d'environ 4 858 euros en IR contre 8 873 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI au François ?

La création d'une SCI au François coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir au François ?

Investir via une SCI au François offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 4 711 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI au François en 2026 ?

4 858 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

942 €

de loyer mensuel estimé, bien à 210 240 €

2 102 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Le François (972)

4 711 €

Prix moyen / m²

4 565 €

Prix appart. / m²

942 €

Loyer estimé / mois

15 778

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² au François

Base de calcul : un 60 m² à 4 565 euros/m², soit 210 240 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 210 240 €

Loyer mensuel estimé 942 € / mois

Revenu locatif annuel 11 304 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 102 €

Résultat avant impôt 9 202 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 9 202 €

Impôt (TMI 30%) -2 761 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 583 €

Résultat net SCI IR 4 858 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 9 202 €

Amortissement du bien (30 ans) -7 008 €

Résultat imposable à l'IS 2 194 €

IS (15%) -329 €

Résultat net SCI IS 8 873 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI au François

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 210 240 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI au François : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Martinique, Le François (972) compte environ 15 778 habitants pour un marché à 4 565 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 3 504 euros/m² (-3 % sur un an) et 69 transactions annuelles, une SCI au François se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

Questions fréquentes — SCI Le François

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS au François ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu au François (60 m², 210 240 euros), l'IS laisse 8 873 euros de résultat annuel contre 4 858 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI au François ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre au François via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 504 €/m² (soit 210 240 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 942 euros/mois, soit 11 304 euros/an. Après taxe foncière (2 102 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 4 858 euros/an en SCI IR ou 8 873 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir au François ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

Repères sur Le François

Le François compte 15 778 habitants, ce qui la place au 7e rang de la région Martinique par la population et au 667e rang national. Avec 290 habitants au km², la densité locale est qualifiée de moyennement dense.

La ville fait partie du département Martinique, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Fort-de-France). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour Le François

La médiane des prix au François s'établit à 3 504 €/m² (moyenne : 4 711 €/m²). Le François se situe ainsi au 630e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 43 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 43 %), et 18 % plus cher que celle de son département (2 972 €/m²).

Le marché local enregistre 69 transactions par an, soit 4 pour 1 000 habitants — un marché peu liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Avec 69 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 3 504 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 57 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 29 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 245 280 €.

Ces niveaux de prix placent Le François parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.

Analyse locale

Le marché immobilier à Le François en 2026

La ville de Le François affiche un prix de vente médian de 3 504 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 711 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 15 778 habitants, la ville présente une densité de 290 hab/km², un territoire moyennement dense.

Le marché immobilier enregistre environ 69 transactions par an, ce qui en fait un marché peu liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 18 % plus cher que la médiane du département (Martinique), et 43 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Le François

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 565 €/m² contre 4 728 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 210 240 €, soit une mensualité de 1 019 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 911 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 350 400 €, avec une mensualité de 1 698 € (salaire requis : 4 851 € net/mois).

Les prix à Le François sont 43 % au-dessus de la moyenne nationale.

Département

Voir les résultats pour Martinique (972) 360 630 hab.

2 972 €/m²

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Autres villes de la région

Fort-de-France 75 506 hab.

2 689 €/m²

Le Lamentin 39 400 hab.

2 576 €/m²

Le Robert 21 553 hab.

2 691 €/m²

Schœlcher 19 478 hab.

3 533 €/m²

Ducos 18 105 hab.

2 768 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Le François

Ce territoire applique un taux réduit de DMTO, ce qui diminue légèrement les frais de notaire par rapport à la moyenne nationale. Le prix médian au m² (3 504 €) est inférieur au prix moyen (4 711 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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