Mis à jour juillet 2026

SCI Pontault-Combault (77) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Pontault-Combault ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Pontault-Combault dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 236 460 euros, le résultat net annuel est d'environ 4 783 euros en IR contre 8 882 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Pontault-Combault ?

La création d'une SCI à Pontault-Combault coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Pontault-Combault ?

Investir via une SCI à Pontault-Combault offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 4 760 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI à Pontault-Combault en 2026 ?

4 783 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

952 €

de loyer mensuel estimé, bien à 236 460 €

2 365 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Pontault-Combault (77)

4 760 €

Prix moyen / m²

5 259 €

Prix appart. / m²

952 €

Loyer estimé / mois

39 096

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Pontault-Combault

Base de calcul : un 60 m² à 5 259 euros/m², soit 236 460 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 236 460 €

Loyer mensuel estimé 952 € / mois

Revenu locatif annuel 11 424 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 365 €

Résultat avant impôt 9 059 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 9 059 €

Impôt (TMI 30%) -2 718 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 558 €

Résultat net SCI IR 4 783 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 9 059 €

Amortissement du bien (30 ans) -7 882 €

Résultat imposable à l'IS 1 177 €

IS (15%) -177 €

Résultat net SCI IS 8 882 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Pontault-Combault

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 236 460 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI à Pontault-Combault : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Île-de-France, Pontault-Combault (77) compte environ 39 096 habitants pour un marché à 5 259 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 3 941 euros/m² (-4,1 % sur un an) et 352 transactions annuelles, une SCI à Pontault-Combault se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Pontault-Combault est proche de 5 départements : Essonne, Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis, Val-d'Oise, Oise. Avec un prix médian de 3 941 euros/m² (352 transactions par an), comparez le marché à Pontault-Combault avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Essonne Val-de-Marne Seine-Saint-Denis Val-d'Oise Oise

Questions fréquentes — SCI Pontault-Combault

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Pontault-Combault ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu à Pontault-Combault (60 m², 236 460 euros), l'IS laisse 8 882 euros de résultat annuel contre 4 783 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI à Pontault-Combault ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre à Pontault-Combault via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 941 €/m² (soit 236 460 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 952 euros/mois, soit 11 424 euros/an. Après taxe foncière (2 365 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 4 783 euros/an en SCI IR ou 8 882 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Pontault-Combault ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

La ville Pontault-Combault : repères locaux

Avec 39 096 habitants, Pontault-Combault est la 82e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 235e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 2 880 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Seine-et-Marne (chef-lieu : Melun), Pontault-Combault évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Combien coûte le m² à Pontault-Combault ?

Le prix de vente médian à Pontault-Combault est de 3 941 €/m², pour une moyenne constatée de 4 760 €/m². Ce niveau place Pontault-Combault au 419e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 61 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 61 %), et 26 % plus cher que celle de son département (3 130 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Oise (2 300 €/m²) et le plus onéreux Val-de-Marne (5 085 €/m²).

Le marché local enregistre 352 transactions par an, soit 9 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 4,1 %.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat à Pontault-Combault

Si le rythme des douze derniers mois (4,1 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 3 941 €/m² à environ 3 197 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 3 941 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 51 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 25 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 275 870 €.

Ces niveaux de prix placent Pontault-Combault parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.

Analyse locale

Le marché immobilier à Pontault-Combault en 2026

La ville de Pontault-Combault affiche un prix de vente médian de 3 941 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 760 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-4,1 %). Avec 39 096 habitants, la ville présente une densité de 2 880 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 352 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 26 % plus cher que la médiane du département (Seine-et-Marne), et 61 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Pontault-Combault

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 259 €/m² contre 4 168 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 236 460 €, soit une mensualité de 1 146 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 274 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 394 100 €, avec une mensualité de 1 910 € (salaire requis : 5 457 € net/mois).

Les prix à Pontault-Combault sont 61 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Essonne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Pontault-Combault	3 941 €	-4,1 %	39 096
Essonne	3 245 €	-6,3 %	1 338 485
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316

Département

Voir les résultats pour Seine-et-Marne (77) 1 468 108 hab.

3 130 €/m²

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Autres villes de la région

Savigny-le-Temple 31 148 hab.

2 815 €/m²

Bussy-Saint-Georges 27 498 hab.

4 333 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Pontault-Combault

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 941 €) est inférieur au prix moyen (4 760 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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