SCI Melun (77) : IR vs IS
IR ou IS pour une SCI à Melun ? La réponse dépend du prix du bien, ici 4 227 euros/m² pour un appartement, et de l'horizon de détention.
Combien rapporte une SCI à Melun en 2026 ?
4 286 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²
823 €
de loyer mensuel estimé, bien à 175 920 €
1 759 €
de taxe foncière annuelle estimée
Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.
Chiffres clés — Melun (77)
4 117 €
Prix moyen / m²
4 227 €
Prix appart. / m²
823 €
Loyer estimé / mois
45 995
Population
SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Melun
Simulation sur un appartement de 60 m² à 4 227 euros/m², rendement locatif brut de 4 %.
Revenus et charges
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
* Le résultat affiché à l'IS n'est pas disponible pour les associés : le sortir coûte 30 % de PFU, ou le barème progressif si l'option est plus favorable.
Frais de création d'une SCI à Melun
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Simuler ma SCICréer une SCI à Melun : ce qu'il faut savoir
Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre par tranches successives, choisir son régime fiscal : voilà ce qu'une SCI apporte réellement. Elle ne fait en revanche pas disparaître l'impôt.
Avec environ 45 995 habitants en région Île-de-France, Melun (77) affiche un prix appartement de 4 227 euros/m². C'est ce montant qui détermine l'amortissement déductible en cas d'option à l'IS.
Le choix entre IR et IS n'est pas une préférence, c'est un calcul. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus et supportent la TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bâti sur environ trente ans efface une grande partie du résultat imposable, mais la plus-value de revente est calculée sur une valeur nette amortie, donc plus élevée.
Avec un prix médian de 2 932 euros/m² (-6,2 % sur un an) et 515 transactions annuelles, une SCI à Melun se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.
SCI dans les départements voisins
Melun est proche de 5 départements : Essonne, Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis, Val-d'Oise, Oise. Avec un prix médian de 2 932 euros/m² (515 transactions par an), comparez le marché à Melun avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.
Questions fréquentes — SCI Melun
Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Melun ?
Combien coûte la création d'une SCI à Melun ?
Quelle rentabilité locative attendre à Melun via une SCI ?
Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Melun ?
Analyse locale
Contexte local : Melun en bref
Avec 45 995 habitants, Melun est la 66e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 185e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 5 746 hab/km² en fait un territoire très dense.
Localisée dans le département Seine-et-Marne (chef-lieu : Melun), Melun évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.
Analyse locale
Le niveau des prix à Melun
Le prix de vente médian à Melun est de 2 932 €/m², pour une moyenne constatée de 4 117 €/m². Ce niveau place Melun au 980e rang des 2 175 communes du site, au-dessus de la moyenne nationale.
La ville affiche un prix 20 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 20 %), et 6 % moins cher que celle de son département (3 130 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Oise (2 300 €/m²) et le plus onéreux Val-de-Marne (5 085 €/m²).
Le marché local enregistre 515 transactions par an, soit 11 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 6,2 %.
Analyse locale
Budget immobilier : les ordres de grandeur
Si le rythme des douze derniers mois (6,2 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 2 932 €/m² à environ 2 129 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.
Concrètement, au prix médian de 2 932 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 68 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 34 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 205 240 €.
Sur ce marché, à Melun, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.
Analyse locale
Le marché immobilier à Melun en 2026
La ville de Melun affiche un prix de vente médian de 2 932 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 117 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-6,2 %). Avec 45 995 habitants, la ville présente une densité de 5 746 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 515 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 6 % moins cher que la médiane du département (Seine-et-Marne), et 20 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Melun
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 227 €/m² contre 3 537 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 175 920 €, soit une mensualité de 853 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 437 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 293 200 €, avec une mensualité de 1 421 € (salaire requis : 4 060 € net/mois).
Les prix à Melun sont 20 % au-dessus de la moyenne nationale.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Melun | 2 932 € | -6,2 % | 45 995 |
| Essonne | 3 245 € | -6,3 % | 1 338 485 |
| Val-de-Marne | 5 085 € | -3 % | 1 426 929 |
| Seine-Saint-Denis | 4 208 € | -0,9 % | 1 704 316 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Melun
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 932 €) est inférieur au prix moyen (4 117 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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