Mis à jour juillet 2026

SCI Chelles (77) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Chelles ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Chelles dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 222 600 euros, le résultat net annuel est d'environ 3 672 euros en IR contre 6 954 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Chelles ?

La création d'une SCI à Chelles coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Chelles ?

Investir via une SCI à Chelles offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 3 825 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Sur un appartement de 60 m² acheté 222 600 euros à Chelles, la SCI à l'IR laisse 3 672 euros nets par an contre 6 954 euros à l'IS.

Combien rapporte une SCI à Chelles en 2026 ?

3 672 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

765 €

de loyer mensuel estimé, bien à 222 600 €

2 226 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Chelles (77)

3 825 €

Prix moyen / m²

3 742 €

Prix appart. / m²

765 €

Loyer estimé / mois

54 620

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Chelles

Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 3 742 euros/m², rendement brut 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 222 600 €

Loyer mensuel estimé 765 € / mois

Revenu locatif annuel 9 180 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 226 €

Résultat avant impôt 6 954 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 6 954 €

Impôt (TMI 30%) -2 086 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 196 €

Résultat net SCI IR 3 672 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 6 954 €

Amortissement du bien (30 ans) -7 420 €

Résultat imposable à l'IS 0 €

IS (15%) -0 €

Résultat net SCI IS 6 954 € / an

* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.

Frais de création d'une SCI à Chelles

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Le point de bascule entre IR et IS dépend de votre TMI : testez la vôtre

Simuler ma SCI

Créer une SCI à Chelles : ce qu'il faut savoir

La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.

Chelles (77) réunit environ 54 620 habitants en région Île-de-France. Le prix des appartements, 3 742 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.

À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.

Avec un prix médian de 3 710 euros/m² (-4,3 % sur un an) et 569 transactions annuelles, Chelles offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Chelles est proche de 5 départements : Essonne, Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis, Val-d'Oise, Oise. Avec un prix médian de 3 710 euros/m² (569 transactions par an), le marché à Chelles se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Essonne Val-de-Marne Seine-Saint-Denis Val-d'Oise Oise

Questions fréquentes — SCI Chelles

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Chelles ?

Tout dépend de l'horizon. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus du foyer et supportent la tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bien sur trente ans efface une grande part du résultat imposable. Sur un 60 m² à 222 600 euros à Chelles, cela donne 3 672 euros nets par an à l'IR contre 6 954 euros à l'IS.

Combien coûte la création d'une SCI à Chelles ?

Comptez 1 500 à 2 500 euros. L'essentiel du montant tient aux honoraires de rédaction des statuts, le reste étant des frais fixes (annonce légale, greffe). Rapporté au prix du bien type à Chelles, 222 600 euros, c'est de l'ordre de 1,1 % du projet.

Quelle rentabilité locative attendre à Chelles via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 710 €/m² (soit 222 600 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 765 euros/mois, soit 9 180 euros/an. Après taxe foncière (2 226 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 3 672 euros/an en SCI IR ou 6 954 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Chelles ?

Sur un marché à 3 742 euros/m² comme celui de Chelles, la SCI sert surtout à deux choses : acheter à plusieurs sans subir l'indivision, et transmettre le bien par tranches de parts plutôt qu'en une fois, avec une décote de 10 à 15 % à la clé.

Analyse locale

Le portrait chiffré : Chelles

Chelles compte 54 620 habitants, ce qui la place au 48e rang de la région Île-de-France par la population et au 139e rang national. Avec 3 414 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.

La ville fait partie du département Seine-et-Marne, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Melun). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix locaux : les chiffres qui comptent

La médiane des prix à Chelles s'établit à 3 710 €/m² (moyenne : 3 825 €/m²). Chelles se situe ainsi au 71e rang des 160 grandes communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 52 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 52 %), et 19 % plus cher que celle de son département (3 130 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Oise (2 300 €/m²) et le plus onéreux Val-de-Marne (5 085 €/m²).

Le marché local enregistre 569 transactions par an, soit 10 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 4,3 %.

Analyse locale

Projection à 5 ans et surfaces achetables

Si le rythme des douze derniers mois (4,3 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 3 710 €/m² à environ 2 978 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 3 710 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 54 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 27 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 259 700 €.

Sur ce marché, à Chelles, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.

Analyse locale

Le marché immobilier à Chelles en 2026

La ville de Chelles affiche un prix de vente médian de 3 710 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 825 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-4,3 %). Avec 54 620 habitants, la ville présente une densité de 3 414 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 569 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 19 % plus cher que la médiane du département (Seine-et-Marne), et 52 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Chelles

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 742 €/m² contre 3 975 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 222 600 €, soit une mensualité de 1 079 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 083 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 371 000 €, avec une mensualité de 1 798 € (salaire requis : 5 137 € net/mois).

Les prix à Chelles sont 52 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Essonne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Chelles	3 710 €	-4,3 %	54 620
Essonne	3 245 €	-6,3 %	1 338 485
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316

Département

Voir les résultats pour Seine-et-Marne (77) 1 468 108 hab.

3 130 €/m²

Explorer

Autres villes de la région

Pontault-Combault 39 096 hab.

3 941 €/m²

Savigny-le-Temple 31 148 hab.

2 815 €/m²

Bussy-Saint-Georges 27 498 hab.

4 333 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Chelles

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 710 €) est inférieur au prix moyen (3 825 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

Calculateurs liés

Simulateur SCI

Calcul personnalisé IR vs IS

Crédit immobilier Chelles

Simulez votre financement

Frais de notaire Chelles

Calcul détaillé pour ce département

Taxe foncière Chelles

Estimez votre taxe foncière