Mis à jour juillet 2026

SCI Dijon (21) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Dijon ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Dijon dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 166 140 euros, le résultat net annuel est d'environ 3 254 euros en IR contre 6 069 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Dijon ?

La création d'une SCI à Dijon coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Dijon ?

Investir via une SCI à Dijon offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 3 262 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Sur un appartement de 60 m² acheté 166 140 euros à Dijon, la SCI à l'IR laisse 3 254 euros nets par an contre 6 069 euros à l'IS.

Combien rapporte une SCI à Dijon en 2026 ?

3 254 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

652 €

de loyer mensuel estimé, bien à 166 140 €

1 661 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Dijon (21)

3 262 €

Prix moyen / m²

3 227 €

Prix appart. / m²

652 €

Loyer estimé / mois

161 830

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Dijon

Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 3 227 euros/m², rendement brut 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 166 140 €

Loyer mensuel estimé 652 € / mois

Revenu locatif annuel 7 824 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 661 €

Résultat avant impôt 6 163 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 6 163 €

Impôt (TMI 30%) -1 849 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 060 €

Résultat net SCI IR 3 254 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 6 163 €

Amortissement du bien (30 ans) -5 538 €

Résultat imposable à l'IS 625 €

IS (15%) -94 €

Résultat net SCI IS 6 069 € / an

* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.

Frais de création d'une SCI à Dijon

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Le point de bascule entre IR et IS dépend de votre TMI : testez la vôtre

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Créer une SCI à Dijon : ce qu'il faut savoir

La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.

Dijon (21) réunit environ 161 830 habitants en région Bourgogne-Franche-Comté. Le prix des appartements, 3 227 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.

À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.

Avec un prix médian de 2 769 euros/m² (-4,6 % sur un an) et 3 204 transactions annuelles, Dijon offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Dijon est proche de 5 départements : Yonne, Nièvre, Saône-et-Loire, Jura, Haute-Saône. Avec un prix médian de 2 769 euros/m² (3 204 transactions par an), le marché à Dijon se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Yonne Nièvre Saône-et-Loire Jura Haute-Saône

Questions fréquentes — SCI Dijon

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Dijon ?

Tout dépend de l'horizon. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus du foyer et supportent la tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bien sur trente ans efface une grande part du résultat imposable. Sur un 60 m² à 166 140 euros à Dijon, cela donne 3 254 euros nets par an à l'IR contre 6 069 euros à l'IS.

Combien coûte la création d'une SCI à Dijon ?

Comptez 1 500 à 2 500 euros. L'essentiel du montant tient aux honoraires de rédaction des statuts, le reste étant des frais fixes (annonce légale, greffe). Rapporté au prix du bien type à Dijon, 166 140 euros, c'est de l'ordre de 1,5 % du projet.

Quelle rentabilité locative attendre à Dijon via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 2 769 €/m² (soit 166 140 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 652 euros/mois, soit 7 824 euros/an. Après taxe foncière (1 661 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 3 254 euros/an en SCI IR ou 6 069 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Dijon ?

Sur un marché à 3 227 euros/m² comme celui de Dijon, la SCI sert surtout à deux choses : acheter à plusieurs sans subir l'indivision, et transmettre le bien par tranches de parts plutôt qu'en une fois, avec une décote de 10 à 15 % à la clé.

Analyse locale

Le portrait chiffré : Dijon

Dijon compte 161 830 habitants, ce qui la place en tête de la région Bourgogne-Franche-Comté par la population et au 21e rang national. Avec 3 881 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.

La ville fait partie du département Côte-d'Or, dont elle est le chef-lieu et le centre administratif. Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix locaux : les chiffres qui comptent

La médiane des prix à Dijon s'établit à 2 769 €/m² (moyenne : 3 262 €/m²). Dijon se situe ainsi au 107e rang des 160 grandes communes du site, au-dessus de la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 13 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 13 %), et 15 % plus cher que celle de son département (2 400 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Nièvre (1 146 €/m²) et le plus onéreux Jura (1 786 €/m²).

Le marché local enregistre 3 204 transactions par an, soit 20 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 4,6 %.

Analyse locale

Projection à 5 ans et surfaces achetables

Si le rythme des douze derniers mois (4,6 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 2 769 €/m² à environ 2 188 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 2 769 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 72 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 36 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 193 830 €.

Sur ce marché, à Dijon, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.

Analyse locale

Le marché immobilier à Dijon en 2026

La ville de Dijon affiche un prix de vente médian de 2 769 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 262 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-4,6 %). Avec 161 830 habitants, la ville présente une densité de 3 881 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 3 204 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 15 % plus cher que la médiane du département (Côte-d'Or), et 13 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Dijon

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 227 €/m² contre 3 537 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 166 140 €, soit une mensualité de 805 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 300 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 276 900 €, avec une mensualité de 1 342 € (salaire requis : 3 834 € net/mois).

Les prix à Dijon sont 13 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Yonne, Nièvre, Saône-et-Loire affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Dijon	2 769 €	-4,6 %	161 830
Yonne	1 518 €	-3,1 %	332 267
Nièvre	1 146 €	-1,8 %	201 417
Saône-et-Loire	1 600 €	-1,5 %	550 310

Département

Voir les résultats pour Côte-d'Or (21) 540 100 hab.

2 400 €/m²

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Autres villes de la région

Chevigny-Saint-Sauveur 11 108 hab.

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Dijon

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 769 €) est inférieur au prix moyen (3 262 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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