Mis à jour juillet 2026

SCI Clichy-sous-Bois (93) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Clichy-sous-Bois ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Clichy-sous-Bois dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 138 000 euros, le résultat net annuel est d'environ 2 946 euros en IR contre 5 433 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Clichy-sous-Bois ?

La création d'une SCI à Clichy-sous-Bois coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Clichy-sous-Bois ?

Investir via une SCI à Clichy-sous-Bois offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 2 902 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

IR ou IS pour une SCI à Clichy-sous-Bois ? La réponse dépend du prix du bien, ici 2 220 euros/m² pour un appartement, et de l'horizon de détention.

Combien rapporte une SCI à Clichy-sous-Bois en 2026 ?

2 946 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

580 €

de loyer mensuel estimé, bien à 138 000 €

1 380 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Clichy-sous-Bois (93)

2 902 €

Prix moyen / m²

2 220 €

Prix appart. / m²

580 €

Loyer estimé / mois

29 354

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Clichy-sous-Bois

Simulation sur un appartement de 60 m² à 2 220 euros/m², rendement locatif brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 138 000 €

Loyer mensuel estimé 580 € / mois

Revenu locatif annuel 6 960 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 380 €

Résultat avant impôt 5 580 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 5 580 €

Impôt (TMI 30%) -1 674 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -960 €

Résultat net SCI IR 2 946 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 5 580 €

Amortissement du bien (30 ans) -4 600 €

Résultat imposable à l'IS 980 €

IS (15%) -147 €

Résultat net SCI IS 5 433 € / an

* Le résultat affiché à l'IS n'est pas disponible pour les associés : le sortir coûte 30 % de PFU, ou le barème progressif si l'option est plus favorable.

Frais de création d'une SCI à Clichy-sous-Bois

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

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Créer une SCI à Clichy-sous-Bois : ce qu'il faut savoir

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre par tranches successives, choisir son régime fiscal : voilà ce qu'une SCI apporte réellement. Elle ne fait en revanche pas disparaître l'impôt.

Avec environ 29 354 habitants en région Île-de-France, Clichy-sous-Bois (93) affiche un prix appartement de 2 220 euros/m². C'est ce montant qui détermine l'amortissement déductible en cas d'option à l'IS.

Le choix entre IR et IS n'est pas une préférence, c'est un calcul. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus et supportent la TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bâti sur environ trente ans efface une grande partie du résultat imposable, mais la plus-value de revente est calculée sur une valeur nette amortie, donc plus élevée.

Avec un prix médian de 2 300 euros/m² (-0,4 % sur un an) et 171 transactions annuelles, Clichy-sous-Bois offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Clichy-sous-Bois est proche de 5 départements : Paris, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Val-d'Oise, Seine-et-Marne. Avec un prix médian de 2 300 euros/m² (171 transactions par an), le marché à Clichy-sous-Bois se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Paris Val-de-Marne Hauts-de-Seine Val-d'Oise Seine-et-Marne

Questions fréquentes — SCI Clichy-sous-Bois

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Clichy-sous-Bois ?

L'écart se chiffre : 2 946 euros par an à l'IR, 5 433 euros à l'IS, sur un appartement de 60 m² valorisé 138 000 euros à Clichy-sous-Bois. L'IS gagne pendant la détention grâce à l'amortissement ; il perd à la revente, puisque la plus-value se calcule sur une valeur nette amortie.

Combien coûte la création d'une SCI à Clichy-sous-Bois ?

Entre 1 500 et 2 500 euros : rédaction des statuts, annonce légale et immatriculation au greffe. Rédiger soi-même les statuts fait tomber la facture, mais l'accompagnement d'un notaire ou d'un avocat sécurise des clauses qui se paient cher quand elles manquent.

Quelle rentabilité locative attendre à Clichy-sous-Bois via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 2 300 €/m² (soit 138 000 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 580 euros/mois, soit 6 960 euros/an. Après taxe foncière (1 380 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 2 946 euros/an en SCI IR ou 5 433 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Clichy-sous-Bois ?

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre progressivement par parts avec une décote de 10 à 15 %, arbitrer entre IR et IS : voilà ce qu'une SCI apporte réellement à un projet à Clichy-sous-Bois. Elle n'apporte en revanche aucune protection absolue du patrimoine personnel, la responsabilité des associés restant indéfinie.

Analyse locale

La ville Clichy-sous-Bois : repères locaux

Avec 29 354 habitants, Clichy-sous-Bois est la 126e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 338e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 7 412 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Seine-Saint-Denis (chef-lieu : Bobigny), Clichy-sous-Bois évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Combien coûte le m² à Clichy-sous-Bois ?

Le prix de vente médian à Clichy-sous-Bois est de 2 300 €/m², pour une moyenne constatée de 2 902 €/m². Ce niveau place Clichy-sous-Bois au 1 423e rang des 2 175 communes du site, proche de la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 6 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 6 %), et 45 % moins cher que celle de son département (4 208 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Seine-et-Marne (3 130 €/m²) et le plus onéreux Paris (9 683 €/m²).

Le marché local enregistre 171 transactions par an, soit 6 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la stabilité.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat à Clichy-sous-Bois

Avec 171 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 2 300 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 87 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 43 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 161 000 €.

Ni avantage ni handicap marqué, le pouvoir d'achat immobilier à Clichy-sous-Bois suit de près la moyenne nationale : les simulations locales donnent un ordre de grandeur fiable du marché.

Analyse locale

Le marché immobilier à Clichy-sous-Bois en 2026

La ville de Clichy-sous-Bois affiche un prix de vente médian de 2 300 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 902 €/m². La tendance sur un an est stable, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 29 354 habitants, la ville présente une densité de 7 412 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 171 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 45 % moins cher que la médiane du département (Seine-Saint-Denis), et 6 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Clichy-sous-Bois

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 220 €/m² contre 4 601 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 138 000 €, soit une mensualité de 669 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 911 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 230 000 €, avec une mensualité de 1 115 € (salaire requis : 3 186 € net/mois).

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Clichy-sous-Bois	2 300 €	stable	29 354
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712

Département

Voir les résultats pour Seine-Saint-Denis (93) 1 704 316 hab.

4 208 €/m²

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Autres villes de la région

Saint-Denis 149 077 hab.

4 138 €/m²

Montreuil 111 934 hab.

5 967 €/m²

Aubervilliers 88 365 hab.

4 188 €/m²

Aulnay-sous-Bois 87 599 hab.

3 673 €/m²

Noisy-le-Grand 72 978 hab.

4 345 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Clichy-sous-Bois

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 300 €) est inférieur au prix moyen (2 902 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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