Mis à jour juillet 2026

SCI Alpes-Maritimes (06) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS dans les Alpes-Maritimes ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS dans les Alpes-Maritimes dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 299 340 euros, le résultat net annuel est d'environ 5 902 euros en IR contre 10 999 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI dans les Alpes-Maritimes ?

La création d'une SCI dans les Alpes-Maritimes coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir dans les Alpes-Maritimes ?

Investir via une SCI dans les Alpes-Maritimes offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 5 907 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

IR ou IS pour une SCI dans les Alpes-Maritimes ? La réponse dépend du prix du bien, ici 5 723 euros/m² pour un appartement, et de l'horizon de détention.

Combien rapporte une SCI dans les Alpes-Maritimes en 2026 ?

5 902 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

1 181 €

de loyer mensuel estimé, bien à 299 340 €

2 993 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Alpes-Maritimes (06)

5 907 €

Prix moyen / m²

5 723 €

Prix appart. / m²

1 181 €

Loyer estimé / mois

1 128 418

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² dans les Alpes-Maritimes

Simulation sur un appartement de 60 m² à 5 723 euros/m², rendement locatif brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 299 340 €

Loyer mensuel estimé 1 181 € / mois

Revenu locatif annuel 14 172 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 993 €

Résultat avant impôt 11 179 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 11 179 €

Impôt (TMI 30%) -3 354 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 923 €

Résultat net SCI IR 5 902 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 11 179 €

Amortissement du bien (30 ans) -9 978 €

Résultat imposable à l'IS 1 201 €

IS (15%) -180 €

Résultat net SCI IS 10 999 € / an

* Le résultat affiché à l'IS n'est pas disponible pour les associés : le sortir coûte 30 % de PFU, ou le barème progressif si l'option est plus favorable.

Frais de création d'une SCI dans les Alpes-Maritimes

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Simulez votre projet SCI personnalisé dans les Alpes-Maritimes

Simuler ma SCI

Créer une SCI dans les Alpes-Maritimes : ce qu'il faut savoir

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre par tranches successives, choisir son régime fiscal : voilà ce qu'une SCI apporte réellement. Elle ne fait en revanche pas disparaître l'impôt.

Avec environ 1 128 418 habitants en région Provence-Alpes-Côte d'Azur, Alpes-Maritimes (06) affiche un prix appartement de 5 723 euros/m². C'est ce montant qui détermine l'amortissement déductible en cas d'option à l'IS.

Le choix entre IR et IS n'est pas une préférence, c'est un calcul. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus et supportent la TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bâti sur environ trente ans efface une grande partie du résultat imposable, mais la plus-value de revente est calculée sur une valeur nette amortie, donc plus élevée.

Avec un prix médian de 4 989 euros/m² (+0,3 % sur un an) et 25 132 transactions annuelles, une SCI dans les Alpes-Maritimes se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Le Alpes-Maritimes est voisin de 2 départements : Var, Alpes-de-Haute-Provence. Avec un prix médian de 4 989 euros/m² (25 132 transactions par an), comparez le marché dans les Alpes-Maritimes avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Var Alpes-de-Haute-Provence

Questions fréquentes — SCI Alpes-Maritimes

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS dans les Alpes-Maritimes ?

L'écart se chiffre : 5 902 euros par an à l'IR, 10 999 euros à l'IS, sur un appartement de 60 m² valorisé 299 340 euros dans les Alpes-Maritimes. L'IS gagne pendant la détention grâce à l'amortissement ; il perd à la revente, puisque la plus-value se calcule sur une valeur nette amortie.

Combien coûte la création d'une SCI dans les Alpes-Maritimes ?

Entre 1 500 et 2 500 euros : rédaction des statuts, annonce légale et immatriculation au greffe. Rédiger soi-même les statuts fait tomber la facture, mais l'accompagnement d'un notaire ou d'un avocat sécurise des clauses qui se paient cher quand elles manquent.

Quelle rentabilité locative attendre dans les Alpes-Maritimes via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 4 989 €/m² (soit 299 340 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 1 181 euros/mois, soit 14 172 euros/an. Après taxe foncière (2 993 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 5 902 euros/an en SCI IR ou 10 999 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir dans les Alpes-Maritimes ?

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre progressivement par parts avec une décote de 10 à 15 %, arbitrer entre IR et IS : voilà ce qu'une SCI apporte réellement à un projet dans les Alpes-Maritimes. Elle n'apporte en revanche aucune protection absolue du patrimoine personnel, la responsabilité des associés restant indéfinie.

Analyse locale

Contexte local : Alpes-Maritimes en bref

Le département Alpes-Maritimes (06) compte 1 128 418 habitants : c'est le 2e département de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur par la population et le 20e de France sur les 100 départements du site. Sa densité de 262 hab/km² sur 4 299 km² en fait un territoire moyennement dense.

Avec 163 communes et un chef-lieu à Nice, le département s'organise autour de pôles urbains dont les principaux sont Nice, Antibes, Cannes, Cagnes-sur-Mer.

Analyse locale

Le niveau des prix dans les Alpes-Maritimes

Le prix de vente médian dans les Alpes-Maritimes est de 4 989 €/m², pour une moyenne constatée de 5 907 €/m². Ce niveau place Alpes-Maritimes au 4e rang sur 100 départements, parmi les marchés les plus chers.

Le département affiche un prix 104 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 104 %). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Alpes-de-Haute-Provence (2 472 €/m²) et le plus onéreux Var (4 182 €/m²).

Le marché local enregistre 25 132 transactions par an, soit 22 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix restent stables.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Si le rythme des douze derniers mois (0,3 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 4 989 €/m² à environ 5 064 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 4 989 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 40 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 20 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 349 230 €.

Ces niveaux de prix placent Alpes-Maritimes parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.

Analyse locale

Le marché immobilier en Alpes-Maritimes en 2026

Le département Alpes-Maritimes (06) affiche un prix de vente médian de 4 989 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 907 €/m². Les prix sont stables sur un an (+0,3 %). Avec ses 1 128 418 habitants répartis sur 4 299 km², le département présente une densité de 262 hab/km², un territoire moyennement dense.

Le marché immobilier enregistre environ 25 132 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 104 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Alpes-Maritimes

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 723 €/m² contre 6 635 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 299 340 €, soit une mensualité de 1 451 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 146 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 498 900 €, avec une mensualité de 2 418 € (salaire requis : 6 909 € net/mois).

Les prix en Alpes-Maritimes sont 104 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Var, Alpes-de-Haute-Provence affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Alpes-Maritimes	4 989 €	+0,3 %	1 128 418
Var	4 182 €	-2,6 %	1 119 307
Alpes-de-Haute-Provence	2 472 €	-1,1 %	168 054

Explorer

Principales villes en Alpes-Maritimes

Cagnes-sur-Mer 53 354 hab.

4 889 €/m²

Grasse 50 970 hab.

3 516 €/m²

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Alpes-Maritimes

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 31 communes couvertes du département.

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Alpes-Maritimes

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 989 €) est inférieur au prix moyen (5 907 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 163 communes, dont les principales sont Nice, Antibes, Cannes, Cagnes-sur-Mer.

Calculateurs liés

Simulateur SCI

Calcul personnalisé IR vs IS

Crédit immobilier Alpes-Maritimes

Simulez votre financement

Frais de notaire Alpes-Maritimes

Calcul détaillé pour ce département

Taxe foncière Alpes-Maritimes

Estimez votre taxe foncière