Mis à jour juillet 2026

SCI Cagnes-sur-Mer (06) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Cagnes-sur-Mer ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Cagnes-sur-Mer dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 293 340 euros, le résultat net annuel est d'environ 5 680 euros en IR contre 10 612 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Cagnes-sur-Mer ?

La création d'une SCI à Cagnes-sur-Mer coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Cagnes-sur-Mer ?

Investir via une SCI à Cagnes-sur-Mer offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 5 704 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

IR ou IS pour une SCI à Cagnes-sur-Mer ? La réponse dépend du prix du bien, ici 5 520 euros/m² pour un appartement, et de l'horizon de détention.

Combien rapporte une SCI à Cagnes-sur-Mer en 2026 ?

5 680 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

1 141 €

de loyer mensuel estimé, bien à 293 340 €

2 933 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Cagnes-sur-Mer (06)

5 704 €

Prix moyen / m²

5 520 €

Prix appart. / m²

1 141 €

Loyer estimé / mois

53 354

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Cagnes-sur-Mer

Simulation sur un appartement de 60 m² à 5 520 euros/m², rendement locatif brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 293 340 €

Loyer mensuel estimé 1 141 € / mois

Revenu locatif annuel 13 692 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 933 €

Résultat avant impôt 10 759 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 10 759 €

Impôt (TMI 30%) -3 228 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 851 €

Résultat net SCI IR 5 680 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 10 759 €

Amortissement du bien (30 ans) -9 778 €

Résultat imposable à l'IS 981 €

IS (15%) -147 €

Résultat net SCI IS 10 612 € / an

* Le résultat affiché à l'IS n'est pas disponible pour les associés : le sortir coûte 30 % de PFU, ou le barème progressif si l'option est plus favorable.

Frais de création d'une SCI à Cagnes-sur-Mer

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

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Créer une SCI à Cagnes-sur-Mer : ce qu'il faut savoir

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre par tranches successives, choisir son régime fiscal : voilà ce qu'une SCI apporte réellement. Elle ne fait en revanche pas disparaître l'impôt.

Avec environ 53 354 habitants en région Provence-Alpes-Côte d'Azur, Cagnes-sur-Mer (06) affiche un prix appartement de 5 520 euros/m². C'est ce montant qui détermine l'amortissement déductible en cas d'option à l'IS.

Le choix entre IR et IS n'est pas une préférence, c'est un calcul. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus et supportent la TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bâti sur environ trente ans efface une grande partie du résultat imposable, mais la plus-value de revente est calculée sur une valeur nette amortie, donc plus élevée.

Avec un prix médian de 4 889 euros/m² (+2 % sur un an) et 987 transactions annuelles, une SCI à Cagnes-sur-Mer se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Cagnes-sur-Mer est proche de 2 départements : Var, Alpes-de-Haute-Provence. Avec un prix médian de 4 889 euros/m² (987 transactions par an), comparez le marché à Cagnes-sur-Mer avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Var Alpes-de-Haute-Provence

Questions fréquentes — SCI Cagnes-sur-Mer

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Cagnes-sur-Mer ?

L'écart se chiffre : 5 680 euros par an à l'IR, 10 612 euros à l'IS, sur un appartement de 60 m² valorisé 293 340 euros à Cagnes-sur-Mer. L'IS gagne pendant la détention grâce à l'amortissement ; il perd à la revente, puisque la plus-value se calcule sur une valeur nette amortie.

Combien coûte la création d'une SCI à Cagnes-sur-Mer ?

Entre 1 500 et 2 500 euros : rédaction des statuts, annonce légale et immatriculation au greffe. Rédiger soi-même les statuts fait tomber la facture, mais l'accompagnement d'un notaire ou d'un avocat sécurise des clauses qui se paient cher quand elles manquent.

Quelle rentabilité locative attendre à Cagnes-sur-Mer via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 4 889 €/m² (soit 293 340 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 1 141 euros/mois, soit 13 692 euros/an. Après taxe foncière (2 933 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 5 680 euros/an en SCI IR ou 10 612 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Cagnes-sur-Mer ?

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre progressivement par parts avec une décote de 10 à 15 %, arbitrer entre IR et IS : voilà ce qu'une SCI apporte réellement à un projet à Cagnes-sur-Mer. Elle n'apporte en revanche aucune protection absolue du patrimoine personnel, la responsabilité des associés restant indéfinie.

Analyse locale

La ville Cagnes-sur-Mer : repères locaux

Avec 53 354 habitants, Cagnes-sur-Mer est la 20e commune la plus peuplée de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (sur 201 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 147e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 2 941 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Alpes-Maritimes (chef-lieu : Nice), Cagnes-sur-Mer évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Combien coûte le m² à Cagnes-sur-Mer ?

Le prix de vente médian à Cagnes-sur-Mer est de 4 889 €/m², pour une moyenne constatée de 5 704 €/m². Ce niveau place Cagnes-sur-Mer au 39e rang des 160 communes de plus de 50 000 habitants du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 100 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 100 %), et au même niveau que celle de son département (4 989 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Alpes-de-Haute-Provence (2 472 €/m²) et le plus onéreux Var (4 182 €/m²).

Le marché local enregistre 987 transactions par an, soit 18 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix progressent de 2 %.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat à Cagnes-sur-Mer

Si le rythme des douze derniers mois (2 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 4 889 €/m² à environ 5 398 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 4 889 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 41 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 20 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 342 230 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 41 m² à Cagnes-sur-Mer contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier à Cagnes-sur-Mer en 2026

La ville de Cagnes-sur-Mer affiche un prix de vente médian de 4 889 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 704 €/m². Les prix sont en hausse sur un an (+2 %). Avec 53 354 habitants, la ville présente une densité de 2 941 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 987 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend au même niveau que la médiane du département (Alpes-Maritimes), et 100 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Cagnes-sur-Mer

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 520 €/m² contre 6 649 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 293 340 €, soit une mensualité de 1 422 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 063 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 488 900 €, avec une mensualité de 2 370 € (salaire requis : 6 771 € net/mois).

Les prix à Cagnes-sur-Mer sont 100 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Var, Alpes-de-Haute-Provence affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Cagnes-sur-Mer	4 889 €	+2 %	53 354
Var	4 182 €	-2,6 %	1 119 307
Alpes-de-Haute-Provence	2 472 €	-1,1 %	168 054

Département

Voir les résultats pour Alpes-Maritimes (06) 1 128 418 hab.

4 989 €/m²

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Autres villes de la région

Le Cannet 41 938 hab.

3 981 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Cagnes-sur-Mer

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 889 €) est inférieur au prix moyen (5 704 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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