Mis à jour juillet 2026

SCI Nice (06) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Nice ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Nice dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 293 040 euros, le résultat net annuel est d'environ 5 512 euros en IR contre 10 337 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Nice ?

La création d'une SCI à Nice coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Nice ?

Investir via une SCI à Nice offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 5 571 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI à Nice en 2026 ?

5 512 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

1 114 €

de loyer mensuel estimé, bien à 293 040 €

2 930 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Nice (06)

5 571 €

Prix moyen / m²

5 455 €

Prix appart. / m²

1 114 €

Loyer estimé / mois

357 737

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Nice

Base de calcul : un 60 m² à 5 455 euros/m², soit 293 040 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 293 040 €

Loyer mensuel estimé 1 114 € / mois

Revenu locatif annuel 13 368 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 930 €

Résultat avant impôt 10 438 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 10 438 €

Impôt (TMI 30%) -3 131 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 795 €

Résultat net SCI IR 5 512 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 10 438 €

Amortissement du bien (30 ans) -9 768 €

Résultat imposable à l'IS 670 €

IS (15%) -101 €

Résultat net SCI IS 10 337 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Nice

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 293 040 euros : refaites le calcul sur son montant réel

Simuler ma SCI

Créer une SCI à Nice : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Provence-Alpes-Côte d'Azur, Nice (06) compte environ 357 737 habitants pour un marché à 5 455 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 4 884 euros/m² (+1,2 % sur un an) et 7 228 transactions annuelles, une SCI à Nice se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Nice est proche de 2 départements : Var, Alpes-de-Haute-Provence. Avec un prix médian de 4 884 euros/m² (7 228 transactions par an), comparez le marché à Nice avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Var Alpes-de-Haute-Provence

Questions fréquentes — SCI Nice

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Nice ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu à Nice (60 m², 293 040 euros), l'IS laisse 10 337 euros de résultat annuel contre 5 512 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI à Nice ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre à Nice via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 4 884 €/m² (soit 293 040 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 1 114 euros/mois, soit 13 368 euros/an. Après taxe foncière (2 930 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 5 512 euros/an en SCI IR ou 10 337 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Nice ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

Contexte local : Nice en bref

Avec 357 737 habitants, Nice est la 2e commune la plus peuplée de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (sur 201 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 4e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 4 847 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Alpes-Maritimes (chef-lieu : Nice), Nice évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Nice

Le prix de vente médian à Nice est de 4 884 €/m², pour une moyenne constatée de 5 571 €/m². Ce niveau place Nice au 40e rang des 160 communes de plus de 50 000 habitants du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 100 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 100 %), et au même niveau que celle de son département (4 989 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Alpes-de-Haute-Provence (2 472 €/m²) et le plus onéreux Var (4 182 €/m²).

Le marché local enregistre 7 228 transactions par an, soit 20 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix progressent de 1,2 %.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Si le rythme des douze derniers mois (1,2 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 4 884 €/m² à environ 5 184 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 4 884 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 41 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 20 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 341 880 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 41 m² à Nice contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier à Nice en 2026

La ville de Nice affiche un prix de vente médian de 4 884 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 571 €/m². Les prix sont en hausse sur un an (+1,2 %). Avec 357 737 habitants, la ville présente une densité de 4 847 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 7 228 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend au même niveau que la médiane du département (Alpes-Maritimes), et 100 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Nice

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 455 €/m² contre 7 795 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 293 040 €, soit une mensualité de 1 420 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 057 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 488 400 €, avec une mensualité de 2 367 € (salaire requis : 6 763 € net/mois).

Les prix à Nice sont 100 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Var, Alpes-de-Haute-Provence affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Nice	4 884 €	+1,2 %	357 737
Var	4 182 €	-2,6 %	1 119 307
Alpes-de-Haute-Provence	2 472 €	-1,1 %	168 054

Département

Voir les résultats pour Alpes-Maritimes (06) 1 128 418 hab.

4 989 €/m²

Explorer

Autres villes de la région

Cagnes-sur-Mer 53 354 hab.

4 889 €/m²

Grasse 50 970 hab.

3 516 €/m²

Le Cannet 41 938 hab.

3 981 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Nice

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 884 €) est inférieur au prix moyen (5 571 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

Calculateurs liés

Simulateur SCI

Calcul personnalisé IR vs IS

Crédit immobilier Nice

Simulez votre financement

Frais de notaire Nice

Calcul détaillé pour ce département

Taxe foncière Nice

Estimez votre taxe foncière