Mis à jour juillet 2026

SCI Le Cannet (06) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS au Cannet ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS au Cannet dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 238 860 euros, le résultat net annuel est d'environ 4 790 euros en IR contre 8 905 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI au Cannet ?

La création d'une SCI au Cannet coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir au Cannet ?

Investir via une SCI au Cannet offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 4 774 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI au Cannet en 2026 ?

4 790 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

955 €

de loyer mensuel estimé, bien à 238 860 €

2 389 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Le Cannet (06)

4 774 €

Prix moyen / m²

4 511 €

Prix appart. / m²

955 €

Loyer estimé / mois

41 938

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² au Cannet

Base de calcul : un 60 m² à 4 511 euros/m², soit 238 860 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 238 860 €

Loyer mensuel estimé 955 € / mois

Revenu locatif annuel 11 460 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 389 €

Résultat avant impôt 9 071 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 9 071 €

Impôt (TMI 30%) -2 721 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 560 €

Résultat net SCI IR 4 790 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 9 071 €

Amortissement du bien (30 ans) -7 962 €

Résultat imposable à l'IS 1 109 €

IS (15%) -166 €

Résultat net SCI IS 8 905 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI au Cannet

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 238 860 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI au Cannet : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Provence-Alpes-Côte d'Azur, Le Cannet (06) compte environ 41 938 habitants pour un marché à 4 511 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 3 981 euros/m² (-4 % sur un an) et 929 transactions annuelles, une SCI au Cannet se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Le Cannet est proche de 2 départements : Var, Alpes-de-Haute-Provence. Avec un prix médian de 3 981 euros/m² (929 transactions par an), comparez le marché au Cannet avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Var Alpes-de-Haute-Provence

Questions fréquentes — SCI Le Cannet

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS au Cannet ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu au Cannet (60 m², 238 860 euros), l'IS laisse 8 905 euros de résultat annuel contre 4 790 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI au Cannet ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre au Cannet via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 981 €/m² (soit 238 860 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 955 euros/mois, soit 11 460 euros/an. Après taxe foncière (2 389 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 4 790 euros/an en SCI IR ou 8 905 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir au Cannet ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

Repères sur Le Cannet

Le Cannet compte 41 938 habitants, ce qui la place au 29e rang de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur par la population et au 216e rang national. Avec 5 449 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.

La ville fait partie du département Alpes-Maritimes, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Nice). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour Le Cannet

La médiane des prix au Cannet s'établit à 3 981 €/m² (moyenne : 4 774 €/m²). Le Cannet se situe ainsi au 402e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 63 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 63 %), et 20 % moins cher que celle de son département (4 989 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Alpes-de-Haute-Provence (2 472 €/m²) et le plus onéreux Var (4 182 €/m²).

Le marché local enregistre 929 transactions par an, soit 22 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 4 %.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Si le rythme des douze derniers mois (4 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 3 981 €/m² à environ 3 246 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 3 981 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 50 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 25 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 278 670 €.

Sur ce marché, à Le Cannet, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.

Analyse locale

Le marché immobilier à Le Cannet en 2026

La ville de Le Cannet affiche un prix de vente médian de 3 981 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 774 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-4 %). Avec 41 938 habitants, la ville présente une densité de 5 449 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 929 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 20 % moins cher que la médiane du département (Alpes-Maritimes), et 63 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Le Cannet

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 511 €/m² contre 6 856 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 238 860 €, soit une mensualité de 1 158 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 309 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 398 100 €, avec une mensualité de 1 930 € (salaire requis : 5 514 € net/mois).

Les prix à Le Cannet sont 63 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Alpes-de-Haute-Provence affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Le Cannet	3 981 €	-4 %	41 938
Var	4 182 €	-2,6 %	1 119 307
Alpes-de-Haute-Provence	2 472 €	-1,1 %	168 054

Département

Voir les résultats pour Alpes-Maritimes (06) 1 128 418 hab.

4 989 €/m²

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Autres villes de la région

Cagnes-sur-Mer 53 354 hab.

4 889 €/m²

Grasse 50 970 hab.

3 516 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Le Cannet

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 981 €) est inférieur au prix moyen (4 774 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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