Mis à jour juillet 2026

SCI Alpes-de-Haute-Provence (04) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS dans les Alpes-de-Haute-Provence ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS dans les Alpes-de-Haute-Provence dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 148 320 euros, le résultat net annuel est d'environ 3 043 euros en IR contre 5 642 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI dans les Alpes-de-Haute-Provence ?

La création d'une SCI dans les Alpes-de-Haute-Provence coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir dans les Alpes-de-Haute-Provence ?

Investir via une SCI dans les Alpes-de-Haute-Provence offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 3 018 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels dans les Alpes-de-Haute-Provence. Simulation fiscale et rentabilité locative.

Combien rapporte une SCI dans les Alpes-de-Haute-Provence en 2026 ?

3 043 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

604 €

de loyer mensuel estimé, bien à 148 320 €

1 483 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Alpes-de-Haute-Provence (04)

3 018 €

Prix moyen / m²

3 184 €

Prix appart. / m²

604 €

Loyer estimé / mois

168 054

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² dans les Alpes-de-Haute-Provence

Bien retenu : 60 m² valorisés 148 320 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 148 320 €

Loyer mensuel estimé 604 € / mois

Revenu locatif annuel 7 248 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 483 €

Résultat avant impôt 5 765 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 5 765 €

Impôt (TMI 30%) -1 730 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -992 €

Résultat net SCI IR 3 043 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 5 765 €

Amortissement du bien (30 ans) -4 944 €

Résultat imposable à l'IS 821 €

IS (15%) -123 €

Résultat net SCI IS 5 642 € / an

* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).

Frais de création d'une SCI dans les Alpes-de-Haute-Provence

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Changez le prix, le loyer et votre tranche d'imposition pour voir basculer l'arbitrage IR/IS

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Créer une SCI dans les Alpes-de-Haute-Provence : ce qu'il faut savoir

La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.

Le département Alpes-de-Haute-Provence (04), en région Provence-Alpes-Côte d'Azur, compte environ 168 054 habitants autour de Manosque et Digne-les-Bains. Au prix appartement de 3 184 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 148 320 euros.

L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.

Avec un prix médian de 2 472 euros/m² (-1,1 % sur un an) et 3 514 transactions annuelles, une SCI dans les Alpes-de-Haute-Provence se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Le Alpes-de-Haute-Provence est voisin de 5 départements : Hautes-Alpes, Var, Vaucluse, Drôme, Alpes-Maritimes. Avec un prix médian de 2 472 euros/m² (3 514 transactions par an), comparez le marché dans les Alpes-de-Haute-Provence avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Hautes-Alpes Var Vaucluse Drôme Alpes-Maritimes

Questions fréquentes — SCI Alpes-de-Haute-Provence

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS dans les Alpes-de-Haute-Provence ?

L'IR convient à qui veut encaisser les loyers tout de suite, au prix d'une imposition à la tranche marginale majorée de 17,2 %. L'IS convient à qui capitalise dans la société : l'amortissement sur trente ans réduit fortement le résultat, 5 642 euros contre 3 043 euros ici, mais l'option est irrévocable.

Combien coûte la création d'une SCI dans les Alpes-de-Haute-Provence ?

Le budget de création tient en trois lignes : statuts, annonce légale, greffe, soit 1 500 à 2 500 euros au total. À cela s'ajoutent, chaque année, une comptabilité obligatoire à l'IS et une assemblée générale à tenir, coûts récurrents souvent oubliés au moment du choix.

Quelle rentabilité locative attendre dans les Alpes-de-Haute-Provence via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 2 472 €/m² (soit 148 320 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 604 euros/mois, soit 7 248 euros/an. Après taxe foncière (1 483 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 3 043 euros/an en SCI IR ou 5 642 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir dans les Alpes-de-Haute-Provence ?

Le principal avantage est patrimonial, pas fiscal : on donne des parts, pas des murs, ce qui permet de fractionner la transmission dans le temps et de bénéficier d'une décote de 10 à 15 %. S'y ajoutent la sortie de l'indivision et le choix du régime d'imposition.

Analyse locale

Repères sur Alpes-de-Haute-Provence

Avec 168 054 habitants répartis sur 6 925 km², le département Alpes-de-Haute-Provence (04) se classe au 5e rang de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur et au 94e rang national en population. La densité y atteint 24 hab/km², un niveau peu dense.

Le département compte 198 communes, avec Digne-les-Bains pour chef-lieu. Les principales villes sont Manosque, Digne-les-Bains.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour Alpes-de-Haute-Provence

La médiane des prix dans les Alpes-de-Haute-Provence s'établit à 2 472 €/m² (moyenne : 3 018 €/m²). Alpes-de-Haute-Provence se situe ainsi au 39e rang des 100 départements, proche de la moyenne nationale.

Le département affiche un prix au même niveau que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 1 %). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Drôme (2 450 €/m²) et le plus onéreux Alpes-Maritimes (4 989 €/m²).

Le marché local enregistre 3 514 transactions par an, soit 21 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 1,1 %.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Si le rythme des douze derniers mois (1,1 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 2 472 €/m² à environ 2 339 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 2 472 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 81 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 40 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 173 040 €.

Sur ce marché proche de la moyenne nationale, les montants à simuler dans les Alpes-de-Haute-Provence donnent des résultats représentatifs de la situation française type.

Analyse locale

Le marché immobilier en Alpes-de-Haute-Provence en 2026

Le département Alpes-de-Haute-Provence (04) affiche un prix de vente médian de 2 472 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 018 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-1,1 %). Avec ses 168 054 habitants répartis sur 6 925 km², le département présente une densité de 24 hab/km², un territoire peu dense.

Le marché immobilier enregistre environ 3 514 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend au même niveau que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Alpes-de-Haute-Provence

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 184 €/m² contre 2 847 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 148 320 €, soit une mensualité de 719 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 054 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 247 200 €, avec une mensualité de 1 198 € (salaire requis : 3 423 € net/mois).

Les prix en Alpes-de-Haute-Provence sont 1 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Alpes-de-Haute-Provence	2 472 €	-1,1 %	168 054
Hautes-Alpes	2 875 €	-0,6 %	143 467
Var	4 182 €	-2,6 %	1 119 307
Vaucluse	2 818 €	-5,5 %	572 056

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Principales villes en Alpes-de-Haute-Provence

Manosque 22 718 hab.

2 540 €/m²

Digne-les-Bains 17 979 hab.

2 010 €/m²

Château-Arnoux-Saint-Auban 5 107 hab.

2 043 €/m²

Forcalquier 5 222 hab.

3 270 €/m²

Oraison 6 155 hab.

2 969 €/m²

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Alpes-de-Haute-Provence

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 6 communes couvertes du département.

Manosque Digne-les-Bains Sisteron Oraison Forcalquier Château-Arnoux-Saint-Auban

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Alpes-de-Haute-Provence

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 472 €) est inférieur au prix moyen (3 018 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 198 communes, dont les principales sont Manosque, Digne-les-Bains.

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