Mis à jour juillet 2026

SCI Sisteron (04) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Sisteron ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Sisteron dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 106 920 euros, le résultat net annuel est d'environ 2 243 euros en IR contre 4 145 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Sisteron ?

La création d'une SCI à Sisteron coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Sisteron ?

Investir via une SCI à Sisteron offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 2 215 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI à Sisteron en 2026 ?

2 243 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

443 €

de loyer mensuel estimé, bien à 106 920 €

1 069 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Sisteron (04)

2 215 €

Prix moyen / m²

2 213 €

Prix appart. / m²

443 €

Loyer estimé / mois

7 850

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Sisteron

Base de calcul : un 60 m² à 2 213 euros/m², soit 106 920 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 106 920 €

Loyer mensuel estimé 443 € / mois

Revenu locatif annuel 5 316 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 069 €

Résultat avant impôt 4 247 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 4 247 €

Impôt (TMI 30%) -1 274 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -730 €

Résultat net SCI IR 2 243 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 4 247 €

Amortissement du bien (30 ans) -3 564 €

Résultat imposable à l'IS 683 €

IS (15%) -102 €

Résultat net SCI IS 4 145 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Sisteron

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 106 920 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI à Sisteron : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Provence-Alpes-Côte d'Azur, Sisteron (04) compte environ 7 850 habitants pour un marché à 2 213 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 1 782 euros/m² (-12 % sur un an) et 122 transactions annuelles, Sisteron offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Sisteron est proche de 5 départements : Hautes-Alpes, Var, Vaucluse, Drôme, Alpes-Maritimes. Avec un prix médian de 1 782 euros/m² (122 transactions par an), le marché à Sisteron se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Hautes-Alpes Var Vaucluse Drôme Alpes-Maritimes

Questions fréquentes — SCI Sisteron

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Sisteron ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu à Sisteron (60 m², 106 920 euros), l'IS laisse 4 145 euros de résultat annuel contre 2 243 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI à Sisteron ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre à Sisteron via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 1 782 €/m² (soit 106 920 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 443 euros/mois, soit 5 316 euros/an. Après taxe foncière (1 069 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 2 243 euros/an en SCI IR ou 4 145 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Sisteron ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

Contexte local : Sisteron en bref

Avec 7 850 habitants, Sisteron est la 137e commune la plus peuplée de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (sur 201 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 1 363e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 155 hab/km² en fait un territoire moyennement dense.

Localisée dans le département Alpes-de-Haute-Provence (chef-lieu : Digne-les-Bains), Sisteron évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Sisteron

Le prix de vente médian à Sisteron est de 1 782 €/m², pour une moyenne constatée de 2 215 €/m². Ce niveau place Sisteron au 1 827e rang des 2 175 communes du site, sous la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 27 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 27 %), et 28 % moins cher que celle de son département (2 472 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Drôme (2 450 €/m²) et le plus onéreux Alpes-Maritimes (4 989 €/m²).

Le marché local enregistre 122 transactions par an, soit 16 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Avec 122 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 1 782 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 112 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 56 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 124 740 €.

Ces niveaux de prix classent Sisteron parmi les territoires accessibles : le budget immobilier y est sensiblement inférieur à la moyenne nationale, ce qui change la donne pour toute projection financière.

Analyse locale

Le marché immobilier à Sisteron en 2026

La ville de Sisteron affiche un prix de vente médian de 1 782 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 215 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 7 850 habitants, la ville présente une densité de 155 hab/km², un territoire moyennement dense.

Le marché immobilier enregistre environ 122 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 28 % moins cher que la médiane du département (Alpes-de-Haute-Provence), et 27 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Sisteron

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 213 €/m² contre 2 218 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 106 920 €, soit une mensualité de 518 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 480 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 178 200 €, avec une mensualité de 864 € (salaire requis : 2 469 € net/mois).

Les prix à Sisteron sont 27 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Hautes-Alpes, Var, Vaucluse affichent des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Sisteron	1 782 €	en baisse	7 850
Hautes-Alpes	2 875 €	-0,6 %	143 467
Var	4 182 €	-2,6 %	1 119 307
Vaucluse	2 818 €	-5,5 %	572 056

Département

Voir les résultats pour Alpes-de-Haute-Provence (04) 168 054 hab.

2 472 €/m²

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Autres villes de la région

Manosque 22 718 hab.

2 540 €/m²

Digne-les-Bains 17 979 hab.

2 010 €/m²

Château-Arnoux-Saint-Auban 5 107 hab.

2 043 €/m²

Forcalquier 5 222 hab.

3 270 €/m²

Oraison 6 155 hab.

2 969 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Sisteron

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 782 €) est inférieur au prix moyen (2 215 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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