Mis à jour juillet 2026

SCI Villefranche-sur-Mer (06) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Villefranche-sur-Mer ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Villefranche-sur-Mer dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 555 360 euros, le résultat net annuel est d'environ 10 107 euros en IR contre 19 047 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Villefranche-sur-Mer ?

La création d'une SCI à Villefranche-sur-Mer coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Villefranche-sur-Mer ?

Investir via une SCI à Villefranche-sur-Mer offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 10 288 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI à Villefranche-sur-Mer en 2026 ?

10 107 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

2 058 €

de loyer mensuel estimé, bien à 555 360 €

5 554 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Villefranche-sur-Mer (06)

10 288 €

Prix moyen / m²

9 019 €

Prix appart. / m²

2 058 €

Loyer estimé / mois

5 008

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Villefranche-sur-Mer

Base de calcul : un 60 m² à 9 019 euros/m², soit 555 360 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 555 360 €

Loyer mensuel estimé 2 058 € / mois

Revenu locatif annuel 24 696 €

Taxe foncière (~1% valeur) 5 554 €

Résultat avant impôt 19 142 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 19 142 €

Impôt (TMI 30%) -5 743 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -3 292 €

Résultat net SCI IR 10 107 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 19 142 €

Amortissement du bien (30 ans) -18 512 €

Résultat imposable à l'IS 630 €

IS (15%) -95 €

Résultat net SCI IS 19 047 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Villefranche-sur-Mer

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 555 360 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI à Villefranche-sur-Mer : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Provence-Alpes-Côte d'Azur, Villefranche-sur-Mer (06) compte environ 5 008 habitants pour un marché à 9 019 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 9 256 euros/m² (+2,4 % sur un an) et 181 transactions annuelles, une SCI à Villefranche-sur-Mer se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Villefranche-sur-Mer est proche de 2 départements : Var, Alpes-de-Haute-Provence. Avec un prix médian de 9 256 euros/m² (181 transactions par an), comparez le marché à Villefranche-sur-Mer avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Var Alpes-de-Haute-Provence

Questions fréquentes — SCI Villefranche-sur-Mer

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Villefranche-sur-Mer ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu à Villefranche-sur-Mer (60 m², 555 360 euros), l'IS laisse 19 047 euros de résultat annuel contre 10 107 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI à Villefranche-sur-Mer ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre à Villefranche-sur-Mer via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 9 256 €/m² (soit 555 360 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 2 058 euros/mois, soit 24 696 euros/an. Après taxe foncière (5 554 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 10 107 euros/an en SCI IR ou 19 047 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Villefranche-sur-Mer ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

Contexte local : Villefranche-sur-Mer en bref

Avec 5 008 habitants, Villefranche-sur-Mer est la 201e commune la plus peuplée de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (sur 201 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 2 174e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 1 023 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Alpes-Maritimes (chef-lieu : Nice), Villefranche-sur-Mer évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Villefranche-sur-Mer

Le prix de vente médian à Villefranche-sur-Mer est de 9 256 €/m², pour une moyenne constatée de 10 288 €/m². Ce niveau place Villefranche-sur-Mer au 18e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 278 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 278 %), et 86 % plus cher que celle de son département (4 989 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Alpes-de-Haute-Provence (2 472 €/m²) et le plus onéreux Var (4 182 €/m²).

Le marché local enregistre 181 transactions par an, soit 36 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la hausse.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Avec 181 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 9 256 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 22 m² (l'équivalent d'un studio), 100 000 € à environ 11 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 647 920 €.

Sur ce marché, à Villefranche-sur-Mer, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.

Analyse locale

Le marché immobilier à Villefranche-sur-Mer en 2026

La ville de Villefranche-sur-Mer affiche un prix de vente médian de 9 256 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 10 288 €/m². La tendance sur un an est orientée à la hausse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 5 008 habitants, la ville présente une densité de 1 023 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 181 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 86 % plus cher que la médiane du département (Alpes-Maritimes), et 278 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Villefranche-sur-Mer

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 9 019 €/m² contre 15 063 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 555 360 €, soit une mensualité de 2 692 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 7 691 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 925 600 €, avec une mensualité de 4 486 € (salaire requis : 12 817 € net/mois).

Les prix à Villefranche-sur-Mer sont 278 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Var, Alpes-de-Haute-Provence affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Villefranche-sur-Mer	9 256 €	en hausse	5 008
Var	4 182 €	-2,6 %	1 119 307
Alpes-de-Haute-Provence	2 472 €	-1,1 %	168 054

Département

Voir les résultats pour Alpes-Maritimes (06) 1 128 418 hab.

4 989 €/m²

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Autres villes de la région

Cagnes-sur-Mer 53 354 hab.

4 889 €/m²

Grasse 50 970 hab.

3 516 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Villefranche-sur-Mer

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (9 256 €) est inférieur au prix moyen (10 288 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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