Mis à jour juillet 2026

SCI Carros (06) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Carros ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Carros dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 255 900 euros, le résultat net annuel est d'environ 4 262 euros en IR contre 8 073 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Carros ?

La création d'une SCI à Carros coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Carros ?

Investir via une SCI à Carros offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 4 430 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels à Carros. Simulation fiscale et rentabilité locative.

Combien rapporte une SCI à Carros en 2026 ?

4 262 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

886 €

de loyer mensuel estimé, bien à 255 900 €

2 559 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Carros (06)

4 430 €

Prix moyen / m²

3 684 €

Prix appart. / m²

886 €

Loyer estimé / mois

13 803

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Carros

Bien retenu : 60 m² valorisés 255 900 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 255 900 €

Loyer mensuel estimé 886 € / mois

Revenu locatif annuel 10 632 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 559 €

Résultat avant impôt 8 073 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 8 073 €

Impôt (TMI 30%) -2 422 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 389 €

Résultat net SCI IR 4 262 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 8 073 €

Amortissement du bien (30 ans) -8 530 €

Résultat imposable à l'IS 0 €

IS (15%) -0 €

Résultat net SCI IS 8 073 € / an

* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).

Frais de création d'une SCI à Carros

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Changez le prix, le loyer et votre tranche d'imposition pour voir basculer l'arbitrage IR/IS

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Créer une SCI à Carros : ce qu'il faut savoir

La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.

Carros (06), en région Provence-Alpes-Côte d'Azur, compte environ 13 803 habitants. Au prix appartement de 3 684 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 255 900 euros.

L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.

Avec un prix médian de 4 265 euros/m² (-0,9 % sur un an) et 135 transactions annuelles, une SCI à Carros se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Carros est proche de 2 départements : Var, Alpes-de-Haute-Provence. Avec un prix médian de 4 265 euros/m² (135 transactions par an), comparez le marché à Carros avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Var Alpes-de-Haute-Provence

Questions fréquentes — SCI Carros

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Carros ?

L'IR convient à qui veut encaisser les loyers tout de suite, au prix d'une imposition à la tranche marginale majorée de 17,2 %. L'IS convient à qui capitalise dans la société : l'amortissement sur trente ans réduit fortement le résultat, 8 073 euros contre 4 262 euros ici, mais l'option est irrévocable.

Combien coûte la création d'une SCI à Carros ?

Le budget de création tient en trois lignes : statuts, annonce légale, greffe, soit 1 500 à 2 500 euros au total. À cela s'ajoutent, chaque année, une comptabilité obligatoire à l'IS et une assemblée générale à tenir, coûts récurrents souvent oubliés au moment du choix.

Quelle rentabilité locative attendre à Carros via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 4 265 €/m² (soit 255 900 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 886 euros/mois, soit 10 632 euros/an. Après taxe foncière (2 559 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 4 262 euros/an en SCI IR ou 8 073 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Carros ?

Le principal avantage est patrimonial, pas fiscal : on donne des parts, pas des murs, ce qui permet de fractionner la transmission dans le temps et de bénéficier d'une décote de 10 à 15 %. S'y ajoutent la sortie de l'indivision et le choix du régime d'imposition.

Analyse locale

Le portrait chiffré : Carros

Carros compte 13 803 habitants, ce qui la place au 80e rang de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur par la population et au 762e rang national. Avec 895 habitants au km², la densité locale est qualifiée de dense.

La ville fait partie du département Alpes-Maritimes, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Nice). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix locaux : les chiffres qui comptent

La médiane des prix à Carros s'établit à 4 265 €/m² (moyenne : 4 430 €/m²). Carros se situe ainsi au 322e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 74 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 74 %), et 15 % moins cher que celle de son département (4 989 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Alpes-de-Haute-Provence (2 472 €/m²) et le plus onéreux Var (4 182 €/m²).

Le marché local enregistre 135 transactions par an, soit 10 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la stabilité.

Analyse locale

Projection à 5 ans et surfaces achetables

Avec 135 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 4 265 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 47 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 23 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 298 550 €.

Ces niveaux de prix placent Carros parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.

Analyse locale

Le marché immobilier à Carros en 2026

La ville de Carros affiche un prix de vente médian de 4 265 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 430 €/m². La tendance sur un an est stable, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 13 803 habitants, la ville présente une densité de 895 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 135 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 15 % moins cher que la médiane du département (Alpes-Maritimes), et 74 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Carros

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 684 €/m² contre 5 390 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 255 900 €, soit une mensualité de 1 240 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 543 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 426 500 €, avec une mensualité de 2 067 € (salaire requis : 5 906 € net/mois).

Les prix à Carros sont 74 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Alpes-de-Haute-Provence affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Carros	4 265 €	stable	13 803
Var	4 182 €	-2,6 %	1 119 307
Alpes-de-Haute-Provence	2 472 €	-1,1 %	168 054

Département

Voir les résultats pour Alpes-Maritimes (06) 1 128 418 hab.

4 989 €/m²

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Autres villes de la région

Cagnes-sur-Mer 53 354 hab.

4 889 €/m²

Grasse 50 970 hab.

3 516 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Carros

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 265 €) est inférieur au prix moyen (4 430 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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