Mis à jour juillet 2026

SCI Contes (06) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Contes ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Contes dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 239 520 euros, le résultat net annuel est d'environ 3 842 euros en IR contre 7 277 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Contes ?

La création d'une SCI à Contes coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Contes ?

Investir via une SCI à Contes offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 4 028 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Sur un appartement de 60 m² acheté 239 520 euros à Contes, la SCI à l'IR laisse 3 842 euros nets par an contre 7 277 euros à l'IS.

Combien rapporte une SCI à Contes en 2026 ?

3 842 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

806 €

de loyer mensuel estimé, bien à 239 520 €

2 395 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Contes (06)

4 028 €

Prix moyen / m²

3 971 €

Prix appart. / m²

806 €

Loyer estimé / mois

7 897

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Contes

Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 3 971 euros/m², rendement brut 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 239 520 €

Loyer mensuel estimé 806 € / mois

Revenu locatif annuel 9 672 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 395 €

Résultat avant impôt 7 277 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 7 277 €

Impôt (TMI 30%) -2 183 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 252 €

Résultat net SCI IR 3 842 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 7 277 €

Amortissement du bien (30 ans) -7 984 €

Résultat imposable à l'IS 0 €

IS (15%) -0 €

Résultat net SCI IS 7 277 € / an

* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.

Frais de création d'une SCI à Contes

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Le point de bascule entre IR et IS dépend de votre TMI : testez la vôtre

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Créer une SCI à Contes : ce qu'il faut savoir

La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.

Contes (06) réunit environ 7 897 habitants en région Provence-Alpes-Côte d'Azur. Le prix des appartements, 3 971 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.

À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.

Avec un prix médian de 3 992 euros/m² (+3 % sur un an) et 79 transactions annuelles, une SCI à Contes se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Contes est proche de 2 départements : Var, Alpes-de-Haute-Provence. Avec un prix médian de 3 992 euros/m² (79 transactions par an), comparez le marché à Contes avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Var Alpes-de-Haute-Provence

Questions fréquentes — SCI Contes

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Contes ?

Tout dépend de l'horizon. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus du foyer et supportent la tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bien sur trente ans efface une grande part du résultat imposable. Sur un 60 m² à 239 520 euros à Contes, cela donne 3 842 euros nets par an à l'IR contre 7 277 euros à l'IS.

Combien coûte la création d'une SCI à Contes ?

Comptez 1 500 à 2 500 euros. L'essentiel du montant tient aux honoraires de rédaction des statuts, le reste étant des frais fixes (annonce légale, greffe). Rapporté au prix du bien type à Contes, 239 520 euros, c'est de l'ordre de 1 % du projet.

Quelle rentabilité locative attendre à Contes via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 992 €/m² (soit 239 520 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 806 euros/mois, soit 9 672 euros/an. Après taxe foncière (2 395 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 3 842 euros/an en SCI IR ou 7 277 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Contes ?

Sur un marché à 3 971 euros/m² comme celui de Contes, la SCI sert surtout à deux choses : acheter à plusieurs sans subir l'indivision, et transmettre le bien par tranches de parts plutôt qu'en une fois, avec une décote de 10 à 15 % à la clé.

Analyse locale

Repères sur Contes

Contes compte 7 897 habitants, ce qui la place au 136e rang de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur par la population et au 1 354e rang national. Avec 404 habitants au km², la densité locale est qualifiée de dense.

La ville fait partie du département Alpes-Maritimes, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Nice). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour Contes

La médiane des prix à Contes s'établit à 3 992 €/m² (moyenne : 4 028 €/m²). Contes se situe ainsi au 393e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 63 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 63 %), et 20 % moins cher que celle de son département (4 989 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Alpes-de-Haute-Provence (2 472 €/m²) et le plus onéreux Var (4 182 €/m²).

Le marché local enregistre 79 transactions par an, soit 10 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la hausse.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Avec 79 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 3 992 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 50 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 25 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 279 440 €.

Ces niveaux de prix placent Contes parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.

Analyse locale

Le marché immobilier à Contes en 2026

La ville de Contes affiche un prix de vente médian de 3 992 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 028 €/m². La tendance sur un an est orientée à la hausse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 7 897 habitants, la ville présente une densité de 404 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 79 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 20 % moins cher que la médiane du département (Alpes-Maritimes), et 63 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Contes

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 971 €/m² contre 4 053 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 239 520 €, soit une mensualité de 1 161 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 317 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 399 200 €, avec une mensualité de 1 935 € (salaire requis : 5 529 € net/mois).

Les prix à Contes sont 63 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Alpes-de-Haute-Provence affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Contes	3 992 €	en hausse	7 897
Var	4 182 €	-2,6 %	1 119 307
Alpes-de-Haute-Provence	2 472 €	-1,1 %	168 054

Département

Voir les résultats pour Alpes-Maritimes (06) 1 128 418 hab.

4 989 €/m²

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Autres villes de la région

Cagnes-sur-Mer 53 354 hab.

4 889 €/m²

Grasse 50 970 hab.

3 516 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Contes

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 992 €) est inférieur au prix moyen (4 028 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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