Mis à jour juillet 2026

SCI Pornichet (44) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Pornichet ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Pornichet dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 357 720 euros, le résultat net annuel est d'environ 6 855 euros en IR contre 12 824 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Pornichet ?

La création d'une SCI à Pornichet coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Pornichet ?

Investir via une SCI à Pornichet offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 6 901 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Sur un appartement de 60 m² acheté 357 720 euros à Pornichet, la SCI à l'IR laisse 6 855 euros nets par an contre 12 824 euros à l'IS.

Combien rapporte une SCI à Pornichet en 2026 ?

6 855 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

1 380 €

de loyer mensuel estimé, bien à 357 720 €

3 577 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Pornichet (44)

6 901 €

Prix moyen / m²

7 272 €

Prix appart. / m²

1 380 €

Loyer estimé / mois

12 800

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Pornichet

Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 7 272 euros/m², rendement brut 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 357 720 €

Loyer mensuel estimé 1 380 € / mois

Revenu locatif annuel 16 560 €

Taxe foncière (~1% valeur) 3 577 €

Résultat avant impôt 12 983 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 12 983 €

Impôt (TMI 30%) -3 895 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -2 233 €

Résultat net SCI IR 6 855 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 12 983 €

Amortissement du bien (30 ans) -11 924 €

Résultat imposable à l'IS 1 059 €

IS (15%) -159 €

Résultat net SCI IS 12 824 € / an

* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.

Frais de création d'une SCI à Pornichet

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

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Créer une SCI à Pornichet : ce qu'il faut savoir

La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.

Pornichet (44) réunit environ 12 800 habitants en région Pays de la Loire. Le prix des appartements, 7 272 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.

À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.

Avec un prix médian de 5 962 euros/m² (-0,6 % sur un an) et 346 transactions annuelles, une SCI à Pornichet se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Pornichet est proche de 4 départements : Morbihan, Ille-et-Vilaine, Maine-et-Loire, Vendée. Avec un prix médian de 5 962 euros/m² (346 transactions par an), comparez le marché à Pornichet avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Morbihan Ille-et-Vilaine Maine-et-Loire Vendée

Questions fréquentes — SCI Pornichet

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Pornichet ?

Tout dépend de l'horizon. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus du foyer et supportent la tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bien sur trente ans efface une grande part du résultat imposable. Sur un 60 m² à 357 720 euros à Pornichet, cela donne 6 855 euros nets par an à l'IR contre 12 824 euros à l'IS.

Combien coûte la création d'une SCI à Pornichet ?

Comptez 1 500 à 2 500 euros. L'essentiel du montant tient aux honoraires de rédaction des statuts, le reste étant des frais fixes (annonce légale, greffe). Rapporté au prix du bien type à Pornichet, 357 720 euros, c'est de l'ordre de 0,7 % du projet.

Quelle rentabilité locative attendre à Pornichet via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 5 962 €/m² (soit 357 720 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 1 380 euros/mois, soit 16 560 euros/an. Après taxe foncière (3 577 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 6 855 euros/an en SCI IR ou 12 824 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Pornichet ?

Sur un marché à 7 272 euros/m² comme celui de Pornichet, la SCI sert surtout à deux choses : acheter à plusieurs sans subir l'indivision, et transmettre le bien par tranches de parts plutôt qu'en une fois, avec une décote de 10 à 15 % à la clé.

Analyse locale

Le portrait chiffré : Pornichet

Pornichet compte 12 800 habitants, ce qui la place au 43e rang de la région Pays de la Loire par la population et au 814e rang national. Avec 997 habitants au km², la densité locale est qualifiée de dense.

La ville fait partie du département Loire-Atlantique, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Nantes). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix locaux : les chiffres qui comptent

La médiane des prix à Pornichet s'établit à 5 962 €/m² (moyenne : 6 901 €/m²). Pornichet se situe ainsi au 95e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 144 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 144 %), et 91 % plus cher que celle de son département (3 125 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Maine-et-Loire (2 240 €/m²) et le plus onéreux Ille-et-Vilaine (2 723 €/m²).

Le marché local enregistre 346 transactions par an, soit 27 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix restent stables.

Analyse locale

Projection à 5 ans et surfaces achetables

Si le rythme des douze derniers mois (0,6 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 5 962 €/m² à environ 5 785 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 5 962 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 34 m² (l'équivalent d'un T2), 100 000 € à environ 17 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 417 340 €.

Sur ce marché, à Pornichet, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.

Analyse locale

Le marché immobilier à Pornichet en 2026

La ville de Pornichet affiche un prix de vente médian de 5 962 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 6 901 €/m². Les prix sont stables sur un an (-0,6 %). Avec 12 800 habitants, la ville présente une densité de 997 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 346 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 91 % plus cher que la médiane du département (Loire-Atlantique), et 144 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Pornichet

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 7 272 €/m² contre 6 466 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 357 720 €, soit une mensualité de 1 734 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 954 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 596 200 €, avec une mensualité de 2 890 € (salaire requis : 8 257 € net/mois).

Les prix à Pornichet sont 144 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Morbihan, Ille-et-Vilaine, Maine-et-Loire affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Pornichet	5 962 €	-0,6 %	12 800
Morbihan	2 706 €	-2 %	783 390
Ille-et-Vilaine	2 723 €	-3,6 %	1 120 666
Maine-et-Loire	2 240 €	-2,2 %	833 776

Département

Voir les résultats pour Loire-Atlantique (44) 1 487 570 hab.

3 125 €/m²

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Autres villes de la région

Nantes 327 734 hab.

3 625 €/m²

Saint-Nazaire 74 568 hab.

3 060 €/m²

Saint-Herblain 50 973 hab.

2 744 €/m²

Rezé 43 556 hab.

3 011 €/m²

Saint-Sébastien-sur-Loire 28 596 hab.

3 374 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Pornichet

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (5 962 €) est inférieur au prix moyen (6 901 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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