Mis à jour juillet 2026

SCI Angoulême (16) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Angoulême ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Angoulême dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 109 920 euros, le résultat net annuel est d'environ 2 905 euros en IR contre 5 225 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Angoulême ?

La création d'une SCI à Angoulême coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Angoulême ?

Investir via une SCI à Angoulême offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 2 748 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

IR ou IS pour une SCI à Angoulême ? La réponse dépend du prix du bien, ici 3 756 euros/m² pour un appartement, et de l'horizon de détention.

Combien rapporte une SCI à Angoulême en 2026 ?

2 905 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

550 €

de loyer mensuel estimé, bien à 109 920 €

1 099 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Angoulême (16)

2 748 €

Prix moyen / m²

3 756 €

Prix appart. / m²

550 €

Loyer estimé / mois

41 908

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Angoulême

Simulation sur un appartement de 60 m² à 3 756 euros/m², rendement locatif brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 109 920 €

Loyer mensuel estimé 550 € / mois

Revenu locatif annuel 6 600 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 099 €

Résultat avant impôt 5 501 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 5 501 €

Impôt (TMI 30%) -1 650 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -946 €

Résultat net SCI IR 2 905 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 5 501 €

Amortissement du bien (30 ans) -3 664 €

Résultat imposable à l'IS 1 837 €

IS (15%) -276 €

Résultat net SCI IS 5 225 € / an

* Le résultat affiché à l'IS n'est pas disponible pour les associés : le sortir coûte 30 % de PFU, ou le barème progressif si l'option est plus favorable.

Frais de création d'une SCI à Angoulême

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

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Créer une SCI à Angoulême : ce qu'il faut savoir

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre par tranches successives, choisir son régime fiscal : voilà ce qu'une SCI apporte réellement. Elle ne fait en revanche pas disparaître l'impôt.

Avec environ 41 908 habitants en région Nouvelle-Aquitaine, Angoulême (16) affiche un prix appartement de 3 756 euros/m². C'est ce montant qui détermine l'amortissement déductible en cas d'option à l'IS.

Le choix entre IR et IS n'est pas une préférence, c'est un calcul. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus et supportent la TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bâti sur environ trente ans efface une grande partie du résultat imposable, mais la plus-value de revente est calculée sur une valeur nette amortie, donc plus élevée.

Avec un prix médian de 1 832 euros/m² (-8,2 % sur un an) et 812 transactions annuelles, Angoulême offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Angoulême est proche de 5 départements : Charente-Maritime, Deux-Sèvres, Vienne, Haute-Vienne, Dordogne. Avec un prix médian de 1 832 euros/m² (812 transactions par an), le marché à Angoulême se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Charente-Maritime Deux-Sèvres Vienne Haute-Vienne Dordogne

Questions fréquentes — SCI Angoulême

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Angoulême ?

L'écart se chiffre : 2 905 euros par an à l'IR, 5 225 euros à l'IS, sur un appartement de 60 m² valorisé 109 920 euros à Angoulême. L'IS gagne pendant la détention grâce à l'amortissement ; il perd à la revente, puisque la plus-value se calcule sur une valeur nette amortie.

Combien coûte la création d'une SCI à Angoulême ?

Entre 1 500 et 2 500 euros : rédaction des statuts, annonce légale et immatriculation au greffe. Rédiger soi-même les statuts fait tomber la facture, mais l'accompagnement d'un notaire ou d'un avocat sécurise des clauses qui se paient cher quand elles manquent.

Quelle rentabilité locative attendre à Angoulême via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 1 832 €/m² (soit 109 920 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 550 euros/mois, soit 6 600 euros/an. Après taxe foncière (1 099 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 2 905 euros/an en SCI IR ou 5 225 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Angoulême ?

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre progressivement par parts avec une décote de 10 à 15 %, arbitrer entre IR et IS : voilà ce qu'une SCI apporte réellement à un projet à Angoulême. Elle n'apporte en revanche aucune protection absolue du patrimoine personnel, la responsabilité des associés restant indéfinie.

Analyse locale

Repères sur Angoulême

Angoulême compte 41 908 habitants, ce qui la place au 14e rang de la région Nouvelle-Aquitaine par la population et au 217e rang national. Avec 1 927 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.

La ville fait partie du département Charente, dont elle est le chef-lieu et le centre administratif. Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour Angoulême

La médiane des prix à Angoulême s'établit à 1 832 €/m² (moyenne : 2 748 €/m²). Angoulême se situe ainsi au 1 784e rang des 2 175 communes du site, sous la moyenne nationale.

La ville affiche un prix 25 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 25 %), et 19 % plus cher que celle de son département (1 542 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Deux-Sèvres (1 500 €/m²) et le plus onéreux Charente-Maritime (2 827 €/m²).

Le marché local enregistre 812 transactions par an, soit 19 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 8,2 %.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Si le rythme des douze derniers mois (8,2 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 1 832 €/m² à environ 1 194 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 1 832 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 109 m² (l'équivalent d'une grande surface familiale), 100 000 € à environ 55 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 128 240 €.

Sur ce marché accessible, à Angoulême, un budget donné achète nettement plus de surface que dans les métropoles : les simulations locales en tiennent compte.

Analyse locale

Le marché immobilier à Angoulême en 2026

La ville d'Angoulême affiche un prix de vente médian de 1 832 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 748 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-8,2 %). Avec 41 908 habitants, la ville présente une densité de 1 927 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 812 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 19 % plus cher que la médiane du département (Charente), et 25 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Angoulême

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 756 €/m² contre 1 862 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 109 920 €, soit une mensualité de 533 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 523 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 183 200 €, avec une mensualité de 888 € (salaire requis : 2 537 € net/mois).

Les prix à Angoulême sont 25 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Charente-Maritime affiche des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Angoulême	1 832 €	-8,2 %	41 908
Charente-Maritime	2 827 €	-4,2 %	672 279
Deux-Sèvres	1 500 €	-0,8 %	375 229
Vienne	1 667 €	-1,6 %	438 897

Département

Voir les résultats pour Charente (16) 352 683 hab.

1 542 €/m²

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Autres villes de la région

Champniers 5 281 hab.

1 608 €/m²

La Couronne 7 765 hab.

1 963 €/m²

Gond-Pontouvre 5 862 hab.

1 658 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Angoulême

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 832 €) est inférieur au prix moyen (2 748 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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