SCI Saint-Paul (974) : IR vs IS
Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels à Saint-Paul. Simulation fiscale et rentabilité locative.
Combien rapporte une SCI à Saint-Paul en 2026 ?
5 114 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²
1 039 €
de loyer mensuel estimé, bien à 278 160 €
2 782 €
de taxe foncière annuelle estimée
Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.
Chiffres clés — Saint-Paul (974)
5 196 €
Prix moyen / m²
5 685 €
Prix appart. / m²
1 039 €
Loyer estimé / mois
108 088
Population
SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Saint-Paul
Bien retenu : 60 m² valorisés 278 160 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.
Revenus et charges
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).
Frais de création d'une SCI à Saint-Paul
Changez le prix, le loyer et votre tranche d'imposition pour voir basculer l'arbitrage IR/IS
Simuler ma SCICréer une SCI à Saint-Paul : ce qu'il faut savoir
La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.
Saint-Paul (974), en région La Réunion, compte environ 108 088 habitants. Au prix appartement de 5 685 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 278 160 euros.
L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.
Avec un prix médian de 4 636 euros/m² (-2,5 % sur un an) et 636 transactions annuelles, une SCI à Saint-Paul se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.
Questions fréquentes — SCI Saint-Paul
Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Saint-Paul ?
Combien coûte la création d'une SCI à Saint-Paul ?
Quelle rentabilité locative attendre à Saint-Paul via une SCI ?
Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Saint-Paul ?
Analyse locale
Le portrait chiffré : Saint-Paul
Saint-Paul compte 108 088 habitants, ce qui la place au 3e rang de la région La Réunion par la population et au 49e rang national. Avec 447 habitants au km², la densité locale est qualifiée de dense.
La ville fait partie du département La Réunion, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Saint-Denis). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.
Analyse locale
Prix locaux : les chiffres qui comptent
La médiane des prix à Saint-Paul s'établit à 4 636 €/m² (moyenne : 5 196 €/m²). Saint-Paul se situe ainsi au 43e rang des 160 grandes communes du site, parmi les marchés les plus chers.
La ville affiche un prix 89 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 89 %), et 59 % plus cher que celle de son département (2 911 €/m²).
Le marché local enregistre 636 transactions par an, soit 6 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 2,5 %.
Analyse locale
Projection à 5 ans et surfaces achetables
Si le rythme des douze derniers mois (2,5 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 4 636 €/m² à environ 4 085 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.
Concrètement, au prix médian de 4 636 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 43 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 22 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 324 520 €.
Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 43 m² à Saint-Paul contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.
Analyse locale
Le marché immobilier à Saint-Paul en 2026
La ville de Saint-Paul affiche un prix de vente médian de 4 636 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 196 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-2,5 %). Avec 108 088 habitants, la ville présente une densité de 447 hab/km², un territoire dense.
Le marché immobilier enregistre environ 636 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.
Concrètement, le m² s'y vend 59 % plus cher que la médiane du département (La Réunion), et 89 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Saint-Paul
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 685 €/m² contre 4 853 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 278 160 €, soit une mensualité de 1 348 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 851 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 463 600 €, avec une mensualité de 2 247 € (salaire requis : 6 420 € net/mois).
Les prix à Saint-Paul sont 89 % au-dessus de la moyenne nationale.
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Saint-Paul
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 636 €) est inférieur au prix moyen (5 196 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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