Mis à jour juillet 2026

SCI Saint-Cyr-l'École (78) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Saint-Cyr-l'École ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Saint-Cyr-l'École dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 275 940 euros, le résultat net annuel est d'environ 4 233 euros en IR contre 8 017 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Saint-Cyr-l'École ?

La création d'une SCI à Saint-Cyr-l'École coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Saint-Cyr-l'École ?

Investir via une SCI à Saint-Cyr-l'École offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 4 490 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels à Saint-Cyr-l'École. Simulation fiscale et rentabilité locative.

Combien rapporte une SCI à Saint-Cyr-l'École en 2026 ?

4 233 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

898 €

de loyer mensuel estimé, bien à 275 940 €

2 759 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Saint-Cyr-l'École (78)

4 490 €

Prix moyen / m²

4 363 €

Prix appart. / m²

898 €

Loyer estimé / mois

21 268

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Saint-Cyr-l'École

Bien retenu : 60 m² valorisés 275 940 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 275 940 €

Loyer mensuel estimé 898 € / mois

Revenu locatif annuel 10 776 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 759 €

Résultat avant impôt 8 017 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 8 017 €

Impôt (TMI 30%) -2 405 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 379 €

Résultat net SCI IR 4 233 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 8 017 €

Amortissement du bien (30 ans) -9 198 €

Résultat imposable à l'IS 0 €

IS (15%) -0 €

Résultat net SCI IS 8 017 € / an

* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).

Frais de création d'une SCI à Saint-Cyr-l'École

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Changez le prix, le loyer et votre tranche d'imposition pour voir basculer l'arbitrage IR/IS

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Créer une SCI à Saint-Cyr-l'École : ce qu'il faut savoir

La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.

Saint-Cyr-l'École (78), en région Île-de-France, compte environ 21 268 habitants. Au prix appartement de 4 363 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 275 940 euros.

L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.

Avec un prix médian de 4 599 euros/m² (-9,8 % sur un an) et 236 transactions annuelles, une SCI à Saint-Cyr-l'École se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Saint-Cyr-l'École est proche de 5 départements : Val-d'Oise, Hauts-de-Seine, Essonne, Eure-et-Loir, Eure. Avec un prix médian de 4 599 euros/m² (236 transactions par an), comparez le marché à Saint-Cyr-l'École avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Val-d'Oise Hauts-de-Seine Essonne Eure-et-Loir Eure

Questions fréquentes — SCI Saint-Cyr-l'École

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Saint-Cyr-l'École ?

L'IR convient à qui veut encaisser les loyers tout de suite, au prix d'une imposition à la tranche marginale majorée de 17,2 %. L'IS convient à qui capitalise dans la société : l'amortissement sur trente ans réduit fortement le résultat, 8 017 euros contre 4 233 euros ici, mais l'option est irrévocable.

Combien coûte la création d'une SCI à Saint-Cyr-l'École ?

Le budget de création tient en trois lignes : statuts, annonce légale, greffe, soit 1 500 à 2 500 euros au total. À cela s'ajoutent, chaque année, une comptabilité obligatoire à l'IS et une assemblée générale à tenir, coûts récurrents souvent oubliés au moment du choix.

Quelle rentabilité locative attendre à Saint-Cyr-l'École via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 4 599 €/m² (soit 275 940 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 898 euros/mois, soit 10 776 euros/an. Après taxe foncière (2 759 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 4 233 euros/an en SCI IR ou 8 017 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Saint-Cyr-l'École ?

Le principal avantage est patrimonial, pas fiscal : on donne des parts, pas des murs, ce qui permet de fractionner la transmission dans le temps et de bénéficier d'une décote de 10 à 15 %. S'y ajoutent la sortie de l'indivision et le choix du régime d'imposition.

Analyse locale

Le portrait chiffré : Saint-Cyr-l'École

Saint-Cyr-l'École compte 21 268 habitants, ce qui la place au 180e rang de la région Île-de-France par la population et au 485e rang national. Avec 4 164 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.

La ville fait partie du département Yvelines, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Versailles). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix locaux : les chiffres qui comptent

La médiane des prix à Saint-Cyr-l'École s'établit à 4 599 €/m² (moyenne : 4 490 €/m²). Saint-Cyr-l'École se situe ainsi au 236e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 88 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 88 %), et 16 % plus cher que celle de son département (3 959 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Eure-et-Loir (1 938 €/m²) et le plus onéreux Hauts-de-Seine (6 641 €/m²).

Le marché local enregistre 236 transactions par an, soit 11 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 9,8 %.

Analyse locale

Projection à 5 ans et surfaces achetables

Si le rythme des douze derniers mois (9,8 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 4 599 €/m² à environ 2 746 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 4 599 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 43 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 22 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 321 930 €.

Ces niveaux de prix placent Saint-Cyr-l'École parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.

Analyse locale

Le marché immobilier à Saint-Cyr-l'École en 2026

La ville de Saint-Cyr-l'École affiche un prix de vente médian de 4 599 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 490 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-9,8 %). Avec 21 268 habitants, la ville présente une densité de 4 164 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 236 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 16 % plus cher que la médiane du département (Yvelines), et 88 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Saint-Cyr-l'École

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 363 €/m² contre 5 398 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 275 940 €, soit une mensualité de 1 337 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 820 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 459 900 €, avec une mensualité de 2 229 € (salaire requis : 6 369 € net/mois).

Les prix à Saint-Cyr-l'École sont 88 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Val-d'Oise, Essonne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Saint-Cyr-l'École	4 599 €	-9,8 %	21 268
Val-d'Oise	3 538 €	-2,7 %	1 281 653
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712
Essonne	3 245 €	-6,3 %	1 338 485

Département

Voir les résultats pour Yvelines (78) 1 485 086 hab.

3 959 €/m²

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Autres villes de la région

Versailles 84 095 hab.

6 847 €/m²

Sartrouville 52 763 hab.

4 417 €/m²

Saint-Germain-en-Laye 45 931 hab.

6 667 €/m²

Mantes-la-Jolie 43 526 hab.

2 716 €/m²

Poissy 40 983 hab.

3 835 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Saint-Cyr-l'École

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 599 €) est proche du prix moyen, signe d'un marché homogène.

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