Mis à jour juillet 2026

SCI Saint-Malo (35) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Saint-Malo ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Saint-Malo dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 258 060 euros, le résultat net annuel est d'environ 4 910 euros en IR contre 9 194 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Saint-Malo ?

La création d'une SCI à Saint-Malo coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Saint-Malo ?

Investir via une SCI à Saint-Malo offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 4 952 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

IR ou IS pour une SCI à Saint-Malo ? La réponse dépend du prix du bien, ici 4 847 euros/m² pour un appartement, et de l'horizon de détention.

Combien rapporte une SCI à Saint-Malo en 2026 ?

4 910 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

990 €

de loyer mensuel estimé, bien à 258 060 €

2 581 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Saint-Malo (35)

4 952 €

Prix moyen / m²

4 847 €

Prix appart. / m²

990 €

Loyer estimé / mois

47 439

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Saint-Malo

Simulation sur un appartement de 60 m² à 4 847 euros/m², rendement locatif brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 258 060 €

Loyer mensuel estimé 990 € / mois

Revenu locatif annuel 11 880 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 581 €

Résultat avant impôt 9 299 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 9 299 €

Impôt (TMI 30%) -2 790 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 599 €

Résultat net SCI IR 4 910 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 9 299 €

Amortissement du bien (30 ans) -8 602 €

Résultat imposable à l'IS 697 €

IS (15%) -105 €

Résultat net SCI IS 9 194 € / an

* Le résultat affiché à l'IS n'est pas disponible pour les associés : le sortir coûte 30 % de PFU, ou le barème progressif si l'option est plus favorable.

Frais de création d'une SCI à Saint-Malo

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

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Créer une SCI à Saint-Malo : ce qu'il faut savoir

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre par tranches successives, choisir son régime fiscal : voilà ce qu'une SCI apporte réellement. Elle ne fait en revanche pas disparaître l'impôt.

Avec environ 47 439 habitants en région Bretagne, Saint-Malo (35) affiche un prix appartement de 4 847 euros/m². C'est ce montant qui détermine l'amortissement déductible en cas d'option à l'IS.

Le choix entre IR et IS n'est pas une préférence, c'est un calcul. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus et supportent la TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bâti sur environ trente ans efface une grande partie du résultat imposable, mais la plus-value de revente est calculée sur une valeur nette amortie, donc plus élevée.

Avec un prix médian de 4 301 euros/m² (-11 % sur un an) et 1 096 transactions annuelles, une SCI à Saint-Malo se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Saint-Malo est proche de 5 départements : Côtes-d'Armor, Morbihan, Loire-Atlantique, Maine-et-Loire, Mayenne. Avec un prix médian de 4 301 euros/m² (1 096 transactions par an), comparez le marché à Saint-Malo avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Côtes-d'Armor Morbihan Loire-Atlantique Maine-et-Loire Mayenne

Questions fréquentes — SCI Saint-Malo

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Saint-Malo ?

L'écart se chiffre : 4 910 euros par an à l'IR, 9 194 euros à l'IS, sur un appartement de 60 m² valorisé 258 060 euros à Saint-Malo. L'IS gagne pendant la détention grâce à l'amortissement ; il perd à la revente, puisque la plus-value se calcule sur une valeur nette amortie.

Combien coûte la création d'une SCI à Saint-Malo ?

Entre 1 500 et 2 500 euros : rédaction des statuts, annonce légale et immatriculation au greffe. Rédiger soi-même les statuts fait tomber la facture, mais l'accompagnement d'un notaire ou d'un avocat sécurise des clauses qui se paient cher quand elles manquent.

Quelle rentabilité locative attendre à Saint-Malo via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 4 301 €/m² (soit 258 060 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 990 euros/mois, soit 11 880 euros/an. Après taxe foncière (2 581 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 4 910 euros/an en SCI IR ou 9 194 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Saint-Malo ?

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre progressivement par parts avec une décote de 10 à 15 %, arbitrer entre IR et IS : voilà ce qu'une SCI apporte réellement à un projet à Saint-Malo. Elle n'apporte en revanche aucune protection absolue du patrimoine personnel, la responsabilité des associés restant indéfinie.

Analyse locale

La ville Saint-Malo : repères locaux

Avec 47 439 habitants, Saint-Malo est la 6e commune la plus peuplée de la région Bretagne (sur 134 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 173e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 1 303 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Ille-et-Vilaine (chef-lieu : Rennes), Saint-Malo évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Combien coûte le m² à Saint-Malo ?

Le prix de vente médian à Saint-Malo est de 4 301 €/m², pour une moyenne constatée de 4 952 €/m². Ce niveau place Saint-Malo au 310e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 76 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 76 %), et 58 % plus cher que celle de son département (2 723 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Mayenne (1 593 €/m²) et le plus onéreux Loire-Atlantique (3 125 €/m²).

Le marché local enregistre 1 096 transactions par an, soit 23 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 11 %.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat à Saint-Malo

Si le rythme des douze derniers mois (11 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 4 301 €/m² à environ 2 402 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 4 301 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 47 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 23 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 301 070 €.

Sur ce marché, à Saint-Malo, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.

Analyse locale

Le marché immobilier à Saint-Malo en 2026

La ville de Saint-Malo affiche un prix de vente médian de 4 301 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 952 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-11 %). Avec 47 439 habitants, la ville présente une densité de 1 303 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 1 096 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 58 % plus cher que la médiane du département (Ille-et-Vilaine), et 76 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Saint-Malo

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 847 €/m² contre 5 214 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 258 060 €, soit une mensualité de 1 251 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 574 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 430 100 €, avec une mensualité de 2 085 € (salaire requis : 5 957 € net/mois).

Les prix à Saint-Malo sont 76 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Côtes-d'Armor, Morbihan, Loire-Atlantique affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Saint-Malo	4 301 €	-11 %	47 439
Côtes-d'Armor	2 062 €	-0,2 %	611 859
Morbihan	2 706 €	-2 %	783 390
Loire-Atlantique	3 125 €	-5,3 %	1 487 570

Département

Voir les résultats pour Ille-et-Vilaine (35) 1 120 666 hab.

2 723 €/m²

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Autres villes de la région

Cesson-Sévigné 18 761 hab.

3 684 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Saint-Malo

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 301 €) est inférieur au prix moyen (4 952 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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